1서울경제에 따르면 서울시가 관리 중인 공공재개발 후보지 32곳 가운데 29곳(90.6%)이 2021~2022년에 선정된 것으로 나타났습니다.
2최근 3년간은 신규 선정이 매년 1곳에 그쳐 창동470·가리봉동2-92·수유동540 등 총 3곳만 추가됐습니다.
3일반 재개발 대비 임대주택 비율이 높고 분양가상한제 혜택도 축소되면서 조합의 선호도가 낮아진 것이 원인으로 꼽힙니다.
4성북1구역처럼 후보지 선정 후 구역 지정까지 3년 반 넘게 걸린 사례도 있어 사업 속도 역시 당초 목표에 미치지 못하고 있습니다.
어떻게 볼까요?
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공공재개발 후보지가 3년 내내 매년 1곳씩뿐이라고요?
재개발 뉴스에서 '공공재개발'이란 말 보고 오셨나요? 정부가 주택 공급 확대를 강조해도 서울의 새 후보지는 매년 1곳씩만 늘고 있어요. 임대주택 부담은 크고 사업 속도는 느린 탓에 조합들이 선뜻 손을 들지 않는 거예요. 왜 매력이 떨어졌는지 짚어봤어요.
01/ 04📰 소식후보지가 왜 이렇게 안 늘었나요?
서울시가 관리하는 공공재개발 후보지는 32곳인데 이 중 29곳(90.6%)이 2021~2022년에 몰려 선정됐어요. 2023년엔 신규 선정이 하나도 없었고, 2024년 창동470, 2025년 가리봉동2-92, 올해 수유동540까지 최근 3년은 매년 1곳씩만 추가됐어요. 누적으로는 35곳이 선정됐지만 구로동 252 일대, 연건동 305 일대, 금호23구역 등 3곳이 해제되면서 지금 남은 곳은 32곳뿐이에요. 초반 쏟아지던 신청이 어느 순간 뚝 끊긴 셈이에요.
02/ 04🔍 실체조합이 발을 빼는 진짜 이유는요?
공공재개발이 매력을 잃은 핵심은 임대주택 부담이에요. 일반 재개발은 임대주택을 전체 공동주택 수의 15~20%가량 넣지만 공공재개발은 25~30%까지 넣어야 해서 조합 입장에선 사업성이 떨어져요. 서울시 관계자도 이 비율 차이 때문에 조합 선호도가 낮다고 설명했어요. 2023년 강남3구·용산구를 뺀 지역이 분양가상한제 적용에서 해제되면서 공공재개발만의 장점이던 '분상제 제외'도 빛을 잃었고, 최근엔 민간 정비사업도 법적 상한 용적률의 1.2배까지 허용하는 법안이 추진돼 비교 대상이 하나 더 늘었어요.
03/ 04💸 숫자사업 속도는 얼마나 느린가요?
2020년 공공재개발 도입 당시 목표는 구역지정부터 착공까지 10년 이상 걸리던 기간을 5년으로 줄이는 것이었어요. 하지만 성북1구역은 2021년 3월 후보지로 선정된 후 정비구역 지정까지만 약 3년 6개월이 걸려 2024년 10월에야 구역 지정이 이뤄졌어요. 관리처분인가 전 단계인 사업시행계획인가에 도달한 곳도 신설1, 거여새마을, 양평13 세 곳뿐이에요. 성북1구역 관계자는 "애초 제시한 신속 추진 방안이 실제 심의와 행정 절차에 반영되지 못하고 있다"고 지적했어요.
04/ 04⚖️ 다른 시각공공재개발, 그래도 필요한가요?
속도와 유인 모두 기대에 못 미치지만 공공재개발이 여전히 돌파구가 된다는 평가도 있어요.
민간 한계 보완론
영등포구 양평13구역은 2009년 정비구역 지정 후 내부 갈등과 사업성 부족으로 오래 정체됐다가 공공재개발로 선회해 지난해 사업시행인가를 받은 사례예요.
민간 중심론
서울시는 "서울 재개발 계획물량 중 민간재개발이 약 90%를 차지하는 만큼 민간의 역할을 외면해서는 안 된다"며 이분법적 접근을 경계했어요.
공공과 민간을 나누기보다 역할을 함께 조정하는 방향이 핵심 과제로 떠올라요.
💡 한 가지만 기억한다면
공공재개발 후보지가 3년 연속 매년 1곳만 추가된 배경에는 임대주택 비율 25~30%라는 높은 부담과 늦어진 사업 속도가 함께 깔려 있어요. 전문가들은 분담금 절감과 사업기간 단축이 입증돼야 조합이 공공을 다시 선택할 거라고 보고 있어요. 🗳️ 투표: 공공재개발이 다시 매력을 찾으려면 가장 먼저 필요한 건? ① 임대주택 부담 완화 ② 사업기간 단축 ③ 생활 인프라 연계한 광역 정비
✍️ 에디터 노트
왜 2021~2022년에만 후보지가 몰렸을까요. 도입 초기 혜택이 가장 선명했던 시기였기 때문이에요. 지금은 민간 규제가 완화되면서 공공의 상대적 매력이 줄었고, 그 틈을 메울 '공공재개발 2.0'이 거론되는 이유도 여기에 있어요.
오늘 이야기는 지난 11월 5일, 서울시가 낸 공공재개발 추진 현황 자료를 기준으로 합니다.
한 동네 조합 사무실을 상상해봅시다. 테이블 위엔 두 개의 서류철이 놓여 있습니다. 하나는 민간 재개발, 하나는 공공재개발. 조합원들이 어느 쪽에 도장을 찍을지 고민하고 있습니다.
몇 년 전이라면 고민이 짧았을 겁니다. 공공재개발을 택하면 용적률을 더 받고, 분양가도 상한 규제 없이 매길 수 있었거든요. 대신 임대주택을 좀 더 많이 지어야 했지만, 그 정도는 감당할 만한 조건이었습니다. 그래서 2021년과 2022년, 서울에서 꽤 많은 동네가 공공재개발 후보지로 이름을 올렸습니다. 지금 관리되고 있는 서른두 곳 가운데 대부분이 이 시기에 몰려 있습니다.
그런데 그 다음부터 분위기가 달라졌습니다.
2023년엔 새로 뽑힌 후보지가 단 한 곳도 없었습니다. 그리고 2024년, 2025년, 그리고 올해까지 매년 딱 한 곳씩만 추가됐습니다. 창동, 가리봉동, 수유동. 세 동네가 겨우 이름을 올린 겁니다. 한 해에 한 곳이라는 건, 이 제도를 선택하겠다고 나서는 동네가 거의 끊겼다는 뜻이죠.
왜 이렇게 됐을까요. 서울시 관계자의 설명은 간단합니다. 일반 재개발은 임대주택을 전체의 열다섯에서 스물 퍼센트 정도만 넣으면 되는데, 공공재개발은 스물다섯에서 서른 퍼센트까지 넣어야 한다는 겁니다. 용적률을 더 받는 대신, 임대주택 부담도 그만큼 커지는 구조인 거죠.
여기에 민간 쪽 조건도 달라졌습니다. 2023년 강남3구와 용산구를 뺀 지역에서는 분양가 상한제가 풀렸습니다. 공공재개발이 가진 '상한제 제외'라는 특혜가 더 이상 특별하지 않게 된 겁니다. 최근엔 민간 재개발에도 법적 상한 용적률의 1.2배까지 허용하는 법안이 추진되고 있다고 하니, 조합들 입장에서는 굳이 공공을 택할 이유가 하나씩 줄어드는 셈입니다.
신한은행 양지영 전문위원은 이 지점을 짚습니다. 임대주택 부담을 감수하는 대신, 분담금이 얼마나 줄고 사업 기간이 얼마나 단축되는지가 분명히 증명돼야 조합이 공공을 선택할 이유가 생긴다는 겁니다.
속도 문제도 있습니다. 공공재개발이 처음 나왔을 때 내세운 목표는 구역지정부터 착공까지 걸리는 시간을 십 년 이상에서 오 년으로 줄이겠다는 것이었습니다. 그런데 성북1구역을 보면, 후보지로 선정된 뒤 정비구역 지정까지만 삼 년 반이 걸렸습니다. 그리고 아직 사업시행인가도 받지 못한 상태입니다. 성북1구역 관계자는 처음 제시된 신속 추진 방안이 실제 심의와 행정 절차에는 반영되지 못하고 있다고 말합니다.
다만 공공재개발이 전혀 쓸모없다는 이야기는 아닙니다.
영등포구 양평13구역은 2009년 정비구역으로 지정됐지만, 내부 갈등과 사업성 부족으로 십 년 넘게 멈춰 있던 곳입니다. 이 구역이 공공재개발로 방향을 틀면서 지난해 사업시행인가를 받았습니다. 민간 방식으로는 풀리지 않던 사업장이 공공의 개입으로 다시 움직인 사례인 거죠. 서울 안에서 사업시행계획인가 단계까지 간 곳이 단 세 곳뿐인데, 그중 하나가 바로 이 구역입니다.
정부도 손을 놓고 있지는 않습니다. 사업시행자 지정에 필요한 동의율을 예순일곱 퍼센트에서 예순 퍼센트로 낮췄고, 지난달에는 이주비 대출 이자까지 이차보전 지원 범위를 넓혔습니다.
그래도 남는 질문이 있습니다. 임대주택 비율을 낮춰주면 공공성이 흐려지고, 그대로 두면 조합이 외면하는 구조라면, 그 균형점을 어디서 찾아야 할까요.
업계에서는 용적률 상향 대신 기부채납을 현금으로도 받는 방식, 임대주택 인수 가격을 적정하게 조정하는 방식 같은 이야기가 나옵니다. 양지영 위원은 여기서 한 걸음 더 나가, 과거 뉴타운에서 해제되거나 멈춘 구역들을 묶어서 도로와 교육·문화시설까지 함께 계획하는 광역 정비가 필요하다고 말합니다. 한 동네만 떼어놓고 보는 게 아니라, 생활 인프라 전체를 함께 그리자는 제안인 거죠.
서울시는 이번 자료를 내면서 한 가지를 분명히 했습니다. 서울 재개발 계획 물량 중 민간재개발이 전체의 약 아홉 할을 차지하는 만큼, 민간의 역할을 외면해서는 안 된다는 겁니다. 공공과 민간을 양쪽으로 가르는 접근으로는 주택 공급을 늘리기 어렵다는 입장입니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 공공재개발은 민간으로 풀리지 않는 사업장의 돌파구가 될 수 있지만, 지금의 조건으로는 그 돌파구를 택할 유인이 점점 약해지고 있다는 것입니다. 임대주택 부담을 어떻게 조정하고, 절차를 어떻게 줄일지는 아직 정해지지 않은 채로 남아 있습니다.
