공공기여 부담 줄여 용도변경 유도…정부 공급 속도전

도심 한가운데, 아무것도 짓지 않은 땅이 있습니다. 용도만 바꾸면 당장 집을 지을 수 있는 땅이요. 그런데 왜 몇 년째 비어 있을까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 10월 8일, 국토교통부가 공공기여 제도를 손보겠다고 밝혔습니다.

상상해봅시다. 서울 강서구 가양동, 옛 공장 부지입니다. 담장이 둘러쳐져 있고, 안쪽은 비어 있습니다. 위치는 나쁘지 않습니다. 지하철도 멀지 않고요. 그런데 몇 년을 그대로 있었습니다.

땅 주인이나 사업자 입장에서 보면 이유가 있습니다. 여기에 아파트를 지으려면 용도를 바꿔야 합니다. 상업·업무용지에서 주거용지로요. 그 대가로 개발 이익의 일부를 공공에 내놓아야 합니다. 이걸 공공기여라고 부릅니다.

문제는 그 비율입니다. 지자체마다 다릅니다. 기준이 법에 명확히 없어서요. 어느 동네는 많이 내라 하고, 어느 동네는 적게 내라 합니다. 사업자는 계산기를 두드려보고 손을 뗍니다. 남는 게 없으면 안 짓습니다.

이게 한 부지의 일이 아닙니다. 국토부에 따르면 서울에만 이렇게 멈춰 있는 땅이 약 100만제곱미터입니다. 여의도 면적의 3분의 1이 넘습니다. 경기도 규제지역에도 비슷한 땅이 있습니다.

그 사이 숫자는 이렇게 움직였습니다. 올해 1월부터 8월까지 서울에서 완공된 집이 작년 같은 기간보다 5분의 1 가까이 줄었습니다. 홍지선 국토부 장관은 어제 국정감사에서 최근 3년 동안 주택 착공이 현저하게 줄었고, 입주가 늦어지는 것도 사실이라고 말했습니다.

그래서 정부가 꺼낸 카드는 부담을 낮추는 겁니다. 사업자가 가져갈 몫을 늘려서, 멈춘 삽을 다시 뜨게 하자는 거죠.

다만 다른 측면도 있습니다. 서울시는 이미 지난 7월에 비율을 절반으로 내렸습니다. 강북과 서남권 11개 자치구에서요. 왜 그 지역만일까요. 서울시 관계자의 설명은 이렇습니다. 강남은 부담을 더 지우라고 해도 사업이 돌아가지만, 강북은 쉽지 않다는 겁니다.

그래서 정부가 전국에 하나의 기준을 정하는 데는 신중론이 나옵니다. 지역마다 사정이 다른데 일률적으로 정하는 건 맞지 않다는 거죠. 김지엽 성균관대 교수는 정부가 최대치만 정하고, 그 범위 안에서 지자체가 알아서 책정하게 해야 한다고 제언했습니다.

남는 쟁점은 하나 더 있습니다. 공공기여를 깎으면 그만큼은 누구 몫이 되는가.

권대중 서강대 교수는 이렇게 짚었습니다. 수익성이 좋아지면 속도는 빨라지지만, 경우에 따라 개발이익의 사유화가 강해지고 난개발 가능성도 있다고요. 도시기반시설 같은 건 수익자 부담 원칙에 따라 어느 정도는 지우고, 공공이 꼭 필요한 부분만 줄여야 한다는 겁니다.

용적률을 올려주면 그 건물에 사는 사람은 늘어납니다. 그러면 도로도, 학교도, 공원도 더 필요해집니다. 그 비용을 누가 대는가 하는 문제가 남습니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 정부가 손보려는 건 공공기여의 '비율'이 아니라, 들쭉날쭉한 '기준'입니다. 법적 근거가 없어서 지자체마다 달랐던 그 기준을요. 다만 기준을 정하는 과정에서, 깎인 부담이 누구에게 돌아가는지는 아직 정해지지 않았습니다. 국토부는 지자체와 전문가 회의를 여러 차례 거쳐 적정 수준을 정하겠다는 방침입니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.