LH 가로주택·모아타운, 서울에서만 1만 가구가 움직이고 있거든요 🧱

사업 기간 16개월을 줄인 곳이 나왔어요. 다만 조합설립이 취소된 동네도 있어요

01/ 06LH 소규모 정비사업 현황서울에서 얼마나 추진되고 있어요?

5일 LH에 따르면 서울의 소규모 주택정비 추진 물량은 가로주택 18개 지구 4,007가구, 공공참여 모아타운 9개 지구 5,489가구예요. 합쳐서 1만여 가구죠. 어디냐면 서초구 방배1지구(70가구)와 양재1지구(45가구), 양천구 목동2지구(159가구), 광진구 자양1지구(129가구) 같은 곳이에요. 한 지구에 수십 가구짜리가 많다는 게 눈에 띄죠. 그중 금천구 시흥11지구는 817가구 규모라 덩치가 다른데, 올해 초 사업시행계획인가를 고시했어요. LH는 최근 신규 후보지를 찾는 태스크포스팀도 꾸렸어요. 공모와 접수를 기다리던 방식에서, 민간 정비가 멈춰 있는 지역을 직접 찾아가는 쪽으로 바꾼 거예요.

02/ 06가로주택·모아타운 차이이 사업들은 뭐가 다른 거예요?

도로로 둘러싸인 한두 블록을, 기존 도로망은 그대로 두고 정비하는 방식이 있어요. 이것의 이름이 가로주택 정비사업이에요. 또 하나는 대규모 재개발이 어려운 낮은 주거지를 작은 단위로 묶어 개발하는 방식인데요. 2022년 서울시가 내놓은 모델이고, 작은 단위 여러 곳을 다시 하나로 묶은 것이 모아타운이에요. LH는 2024년부터 이 사업에 협력하고 있고, 서울주택도시공사가 맡는 지구도 따로 있어요. 둘 다 근거 법은 같아요. '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'이고요. 큰 재개발·재건축보다 절차가 간소하다는 게 핵심이에요.

03/ 06소규모 정비 인센티브절차가 얼마나 줄어드는 거예요?

정비계획을 세우는 단계와 조합설립추진위원회를 꾸리는 단계를 생략할 수 있어요. 임대주택을 20% 이상 지으면 용적률을 법적 상한까지 완화받고, 도로나 공원 같은 기반시설 설치비도 지원받아요. 여기에 LH는 사업성을 끌어올리려고 여러 구역을 단일 단지처럼 묶는 방식을 쓰고 있어요. 같은 시공사를 선정하고 지하 주차장을 함께 쓰는 거죠. 이 방식의 이름이 건축협정형 통합개발이에요. 지난달 금천구 석수역세권에서는 관리계획과 건축계획을 함께 세워 전국에서 처음으로 통합심의를 통과했어요. 보통은 두 심의를 순서대로 받아요. LH 관계자는 "병행수립 방식으로 기존보다 사업 기간을 16개월 줄였다"고 말했어요. 시흥동 세 구역이 대상이고, 연내 조합원 분양을 거쳐 2028년 착공 계획이에요.

04/ 06조합설립 인가 취소다 잘 굴러가는 건 아니라고?

사업 규모가 작다는 게 그대로 약점이에요. 일반분양 물량이 적으니 수익성이 떨어지고, 공사비와 금융비용이 오르면 감당하기 어려워져요. 주민 사이 이해관계가 갈리거나 시공사와 공사비를 두고 다투는 일도 생겨요. 올해 들어 서울 양천구 신월동 일대와 금천구 독산연립 등의 가로주택 정비사업은 조합설립 인가가 취소됐어요. LH가 참여하지 않은 곳들이에요. 제도상 인센티브가 있어도 입지와 사업 구조에 따라 실제 효과는 달라져요. 같은 법, 다른 결과.

05/ 06건설사 참여 확대왜 건설사들이 들어오는 거예요?

공공정비사업은 민간보다 1.2~1.4배의 용적률 인센티브를 받고, 분양가 상한제를 적용받지 않아 시세 수준으로 일반분양을 할 수 있어요. 인허가 절차가 간소해 일반 정비사업보다 사업 기간을 2년가량 줄일 수 있고요. 민간 재개발에서는 시공사가 조합에 보증을 서야 하는데, 공공정비사업은 그 부담도 적어요. 한 대형 건설사 관계자는 "민간 재개발보다 자금 조달 부담이 덜하고 사업 기간 단축으로 사업성도 개선돼 건설사들이 꾸준히 수주에 나설 것"이라고 내다봤어요. 다만 전문가들은 이 사업을 대규모 정비의 대체재가 아니라 공급 공백을 메우는 수단으로 봐야 한다고 조언해요. 사업성 검증과 주민 합의, 기반시설 확충을 같이 가야 실제 공급으로 이어진다는 거죠.

06/ 06한 가지만 기억한다면

동네에 설명회 안내문이 붙었다면, 우리 구역이 LH나 서울주택도시공사가 참여하는 곳인지부터 확인해 보면 돼요. 공공이 들어오는지 아닌지가 올해 결과가 갈린 지점이었으니까요. 정부는 8·13 공급대책에서 2030년까지 4,200가구를 추가 착공하겠다며 조합의 수수료 부담을 덜어주겠다고 했어요. 다만 구역별로 얼마나 지원되는지는 아직 나오지 않았어요. 사업 절차와 동의 요건은 관할 구청 주택과에서 확인할 수 있어요. --