강남 집값 낙폭 줄고 중저가 ‘금관구’ 상승세 강화 [집슐랭]

집값이 오른 걸까요, 내린 걸까요. 같은 도시, 같은 주인데 답이 두 개입니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘 이야기는 10월 5일 기준으로 집계된 주간 아파트 가격 동향을 바탕으로 합니다. 한국부동산원이 10월 8일에 발표한 자료입니다.

상상해봅시다. 주말 아침, 부동산 앱을 켭니다. 뉴스에는 서울 집값이 다시 올랐다고 나옵니다. 그런데 내가 보고 있던 강남 그 단지는, 또 내려가 있습니다.

둘 다 맞습니다. 그게 지금 상황이거든요.

서울 아파트 매매가격은 한 주 전보다 0.12퍼센트 올랐습니다. 여든일곱 주 연속 상승이고, 역대 최장 기록입니다. 그런데 이 상승률이 그동안은 계속 줄어들고 있었어요. 8월 넷째 주부터 다섯 주 내내 폭이 좁아졌습니다. 이대로 가면 하락으로 돌아설 수도 있다는 이야기가 나왔죠. 그러다 이번 주에 다시 커졌습니다.

왜 커졌을까요. 내려가던 쪽이 덜 내려갔고, 올라가던 쪽이 더 올라갔기 때문입니다.

강남구를 보면, 직전 주에는 마이너스 0.56퍼센트였는데 이번 주는 마이너스 0.34퍼센트입니다. 낙폭이 줄었죠. 하지만 여전히 마이너스입니다. 서초구도 하락폭이 줄었고, 송파구는 전주와 같은 하락률을 유지했습니다. 조정 강도가 약해진 것뿐이고, 방향 자체는 바뀌지 않았어요.

반대쪽은 다릅니다. 금천구, 관악구, 구로구. 중저가 구축 아파트가 많은 곳들인데, 이번 주 상승률이 전주보다 더 높아졌습니다. 마포구, 도봉구도 오름폭이 커졌습니다.

여기서 조금 뒤집히는 대목이 있습니다. 수도권 전체에서 가장 많이 오른 곳은 서울이 아니었어요.

경기도 수원 영통구입니다. 한 주에 0.62퍼센트. 서울 평균의 다섯 배입니다. 성남 분당구, 안양 동안구, 광명시도 강세였습니다.

왜 하필 수원일까요. 삼성전자 사내대출을 통한 자금이 수원 일대 매수세를 자극했다는 분석이 나옵니다. 거기에 반도체 산업에 종사하는 분들의 주거 수요가 인접 지역으로 퍼지고 있다는 거죠.

수원 가격이 짧은 기간에 많이 오르니까, 상대적으로 부담이 덜한 화성 병점구나 오산시로 수요가 또 옮겨가는 모습도 나타납니다. 한 곳이 오르면 옆으로, 또 그 옆으로 번지는 식입니다.

여기에 변수가 하나 더 붙었습니다. 삼성전자가 반도체 부문 영업이익의 일부를 재원으로 하는 특별성과급 지급 기준을 공지했거든요. 삼성그룹 초기업노조는 메모리사업부 직원 한 사람당 성과급이 기존 초과이익성과급을 포함해 세전 7억 원대에 이를 것으로 추산했습니다. 다만 이건 노조의 추산이고, 확정된 금액은 아닙니다.

이 돈이 어디로 갈지가 쟁점입니다.

우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은 이렇게 내다봤습니다. 광교 신축 아파트와 송파구 문정동 아파트 가격이 비슷하다면, 서울을 선호하는 반도체 종사자들이 문정동을 선택할 수 있다는 겁니다. 경기 남부로 들어온 유동성이 서울 인기 지역으로 확산할 가능성이 있다고 봤습니다.

그러면서도 지켜봐야 한다고 짚었습니다. 이번 상승폭 확대가 서울 집값의 추세적 반등으로 이어질지는 아직 알 수 없다는 거죠. 강남 세 개 구는 세제 개편의 불확실성과 고금리 장기화 우려로 당분간 약세가 이어질 가능성이 크다고 봤습니다. 반면 서울 중저가 지역과 경기 남부는 가격 접근성이 좋아서 실수요가 이동하며 상승세가 이어질 것으로 전망했습니다.

그러니까 지금 남아 있는 질문은 이겁니다. 강남의 조정이 멈추는 쪽으로 갈지, 중저가 지역의 상승이 꺾이는 쪽으로 갈지. 둘 중 어느 쪽이 먼저인지에 따라 숫자 하나로 요약되는 '서울 집값'의 방향이 달라집니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울 집값이 올랐다는 한 줄 뒤에, 서로 반대로 움직이는 두 개의 시장이 있습니다. 평균 하나만 보면 내 동네가 어디에 속하는지는 보이지 않습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.