서울 주택 준공 물량은 올해 1~8월 2만 5630가구였어요. 지난해 같은 기간 3만 1695가구보다 19% 줄었어요. 착공은 41% 늘었다고 하는데, 숫자를 들여다보면 애매해요. 7월 한 달에 6386가구, 전체의 약 30%가 몰렸거든요. 이 한 달을 빼면 작년과 비슷한 수준이에요. 홍지선 국토교통부 장관도 7일 국정감사에서 "최근 3년 동안 주택 착공이 현저하게 줄었고 입주가 늦어지는 것도 사실"이라고 말했어요.
02/ 04🔍 실체 파악공공기여가 정확히 무슨 돈인가요?
공공기여는 도시계획이 바뀌어 땅값이나 용적률이 올라갈 때, 사업자가 그 이익 일부를 공공시설이나 부지, 현금으로 돌려주는 제도예요. 문제는 기준이 들쭉날쭉했다는 점이에요. 현행 국토계획법은 주거지역을 상업지역으로 바꾸는 식의 용도지역 간 변경에만 부과 근거를 두고 있어요. 같은 주거지역 안에서 종상향을 하거나 지구단위계획상 허용 용도를 바꿀 때는 지자체마다 적용이 달랐어요. 국토부가 이 근거부터 정비하려는 이유예요.
03/ 04🔗 연결 고리멈춰 있는 땅은 어디에 얼마나 있나요?
도심 미착공 부지는 서울에 약 100만㎡, 경기 15개 규제지역에 75만㎡가 있어요. 국토부에 따르면 이 땅들 상당수는 종상향이나 허용 용도 변경만 거치면 주택을 지을 수 있어요. 그런데 사업성이 부족해 오래 방치돼 있었다는 거죠. 국토부 관계자는 "상업·업무용지를 주거 용지로 쉽게 바꿀 수 있도록 지원하기 위한 것"이라고 설명했어요. 지자체는 이미 움직이고 있어요. 서울시는 7월 강북·서남권 11개 자치구의 공공기여율을 60%에서 30%로 내렸어요.
04/ 04⚖️ 갈리는 전망공공기여를 깎아주면 뭐가 문제인가요?
기준을 누가 정할지, 깎은 만큼 누가 이득을 보는지에서 의견이 갈려요.
지자체 자율이 먼저
서울시 관계자는 "지역마다
상황이 다른데 정부가 일률적으로 정하는 것은 맞지 않다"며 "강남은 용적률을 올려주면서 기부채납을 더 하라고 해도 사업이 진행되지만 강북 지역의 경우 쉽지 않다"고 말했어요.
김지엽 성균관대 교수는 정부가 최대치만 정하고 그 안에서 지자체가 책정하게 하자고 제언했어요.
사유화와 난개발 우려
권대중 서강대 부동산학과 교수는 "공공기여를 완화하면 수익성이 개선돼 사업 속도가 빨라질 수 있지만 물건에 따라 개발이익의 사유화가 강해지고 난개발 가능성도 있다"고 했어요.
도시기반시설은 수익자 부담 원칙을 적용하고 공공이 필요한 부분만 줄이자는 의견이에요.
국토부도 제안요청서에 "특혜 논란은 차단하면서도 사업 추진이 가능한 적정 이익환수 수준"을 검토하겠다고 적었어요. 그 적정선이 어디냐가 남은 숙제예요.
🔎 더 보기: 제도가 바뀌기 전까지는 어떻게 되나요?
국토부는 지자체와 전문가 협의를 거쳐 적정 공공기여 수준과 부과 기준을 마련할 계획이에요. 그 전까지는 한시적 방안을 둬요. 중앙·지방 협의체가 공공기여량을 검토하고 용도 전환을 심의·권고하는 방식이에요. 적정 수준의 개발이익 환수를 전제로 주거용지 전환을 빠르게 추진할 임시 수단도 마련한다고 해요.
💡 한 가지만 기억한다면
정부는 도심에 멈춰 있는 땅을 주거용지로 바꾸기 쉽게 만들려 해요. 공공기여 부담을 낮추는 게 핵심이에요. 아직 연구 용역 발주 준비 단계라는 점도 같이 기억해두면 좋아요.
✍️ 에디터 노트
공공기여를 깎으면 멈춘 사업이 돌아간다는 논리는 명확해요. 다만 깎인 몫이 원래 공원이나 도로, 임대주택으로 돌아오던 부분이라면, 집이 늘어난 동네의 생활 여건은 누가 책임지게 될까요.
🗳️ 투표 도심 용도 전환 완화, 어떻게 보시나요?
① 공급이 급하니 완화 찬성
② 기여분 축소는 신중해야
③ 지자체 재량에 맡겨야
④ 더 지켜봐야 판단 가능 -- 자료: 서울경제신문(2026년 10월 11일), 국토교통부 발표 기반 보도
도심에 빈 땅이 있습니다. 집도 지을 수 있는 땅입니다. 그런데 몇 년째 그대로 비어 있습니다. 왜일까요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 10월 11일 기준으로, 국토교통부가 준비 중인 한 가지 계획을 따라가 보겠습니다.
상상해봅시다. 서울 어느 동네, 공장이 떠난 자리. 철제 펜스가 둘러쳐져 있고 그 안은 잡초뿐입니다. 지나가는 사람들은 저기 뭐가 들어오나 궁금해합니다. 몇 년 동안 아무것도 들어오지 않습니다.
땅 주인은 사업자입니다. 그 땅은 원래 상업용지나 업무용지로 묶여 있었습니다. 오피스를 지으려고 샀는데, 사정이 바뀐 거죠.
그러면 집을 지으면 되지 않나. 가능합니다. 땅의 용도를 주거용으로 바꾸면 됩니다.
다만 조건이 붙습니다. 용도를 바꿔주면 땅값이 오르잖아요. 그 오른 이익 일부를 공공에 돌려놓으라는 제도가 있습니다. 공공기여라고 부릅니다. 공원을 만들어 내놓든, 땅 일부를 내놓든, 현금으로 내든.
사업자 계산기에는 이렇게 찍힙니다. 돌려줄 게 너무 많으면 남는 게 없다. 그러면 안 짓습니다. 그래서 땅은 그냥 비어 있습니다.
이게 한 필지 이야기가 아닙니다. 국토부 집계로 서울에만 이런 미착공 부지가 백만 제곱미터 있습니다. 축구장 백사십 개쯤 되는 면적입니다. 경기도 규제지역 열다섯 곳에도 따로 있습니다.
그래서 정부가 손을 대려 합니다. 공공기여 부담을 낮춰서, 멈춘 사업을 다시 돌리겠다는 겁니다.
여기서 짚을 대목이 하나 있습니다. 정부가 손대기 전부터, 지자체는 이미 움직였다는 점입니다.
서울시는 지난 7월 강북과 서남권 열한 개 자치구에 새 제도를 들였습니다. 공공기여율을 육십 퍼센트에서 삼십 퍼센트로, 절반으로 내렸습니다. 성남시도 재개발 의무 임대주택 비율을 조금 낮췄습니다.
왜 이렇게들 급할까요. 숫자가 하나 있습니다. 올해 1월부터 8월까지 서울에서 완공된 집이 작년 같은 기간보다 십구 퍼센트 줄었습니다. 홍지선 국토부 장관도 지난 7일 국정감사에서 최근 3년간 착공이 현저히 줄었다고 인정했습니다.
그런데 전국에 똑같이 적용하는 건 신중해야 한다는 의견이 나옵니다.
서울시 관계자의 말입니다. 지역마다 사정이 다르다, 강남은 기부채납을 더 하라고 해도 사업이 돌아가지만 강북은 쉽지 않다. 같은 기준을 들이대면 어떤 곳은 여전히 안 움직인다는 뜻이죠.
성균관대 김지엽 교수는 다른 방식을 제안했습니다. 정부가 최대치만 정하고, 그 안에서 지자체가 알아서 정하게 하자는 겁니다.
남은 쟁점이 하나 더 있습니다.
서강대 권대중 교수는 이렇게 말했습니다. 공공기여를 완화하면 사업 속도는 빨라진다, 다만 경우에 따라 개발이익의 사유화가 강해지고 난개발 가능성도 있다. 도시기반시설은 수익자 부담 원칙에 따라 어느 정도 지게 하고, 공공이 꼭 필요한 부분만 줄이자는 제언입니다.
국토부 제안요청서에도 이 고민이 적혀 있습니다. 특혜 논란은 차단하면서도 사업 추진이 가능한 수준을 찾겠다는 문장입니다. 그 수준이 어디인지는, 아직 정해지지 않았습니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 도심에 집 지을 땅은 남아 있는데 사업 계산이 안 맞아 멈춰 있고, 정부는 그 문턱을 낮추려 합니다. 다만 얼마나 낮출지, 지역마다 다르게 할지는 연구 용역 단계입니다. 제도가 정비되기 전까지는 중앙과 지방 협의체가 개별로 검토해 권고하는 한시적 방식이 거론되고 있습니다.
