규제로 집값 잡겠다더니 전셋값이 대책 전보다 4배 속도로 올랐다고요 🏗️

집값을 잡겠다던 규제, 1년 뒤 집값은 왜 더 올랐을까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2026년 10월 12일 기준으로 정리한 이야기입니다.

지난해 6월에 결혼한 30대 부부가 있습니다. 각자 모은 돈을 합쳐 종잣돈 2억 원을 만들었습니다. 결혼 전에 경기 성남 분당의 6억 원짜리 집을 봐뒀는데, 4억 원을 빌려야 한다는 부담에 매수를 미뤘습니다.

1년이 지난 지금, 그 집은 12억 원이 됐습니다.

부부는 그때 패닉바잉으로라도 샀어야 했다고 말합니다. 매수 대신 전세로 들어갔는데, 전셋값마저 가파르게 오르고 있다고 했습니다. 10월 15일 발표된 규제는 서울 전역과 경기 일부를 묶어서 집값을 잡으려 했던 대책이었습니다. 부부는 그 규제가 시작된 직후 집을 사려다 멈춘 사람들입니다.

이 부부만의 일이 아닙니다. 한국부동산원에 따르면 대책 직후부터 올해 10월 첫째 주까지, 서울 아파트값은 10.42퍼센트 올랐습니다. 대책 전 1년 동안의 상승률보다 1.6배 빠른 속도입니다.

더 눈에 띄는 건 어디가 올랐는지입니다. 강남구와 서초구는 1퍼센트대, 3퍼센트대로 비교적 잠잠했습니다. 반면 성북구, 서대문구, 강서구, 구로구 같은 중하위권 지역이 두 자릿수로 뛰었습니다. 서울이 묶이자 경기 동탄으로, 동탄이 묶이자 수원 권선구와 화성 병점으로, 규제를 피해 수요가 계속 옆으로 옮겨간 겁니다. 풍선효과라고 부르는 현상인데, 경기도 전체로 보면 더 뚜렷합니다. 대책 전에는 거의 멈춰 있던 상승률이, 대책 후에는 여섯 배 넘는 수준으로 뛰어올랐습니다.

정부는 당시 수요가 다른 지역으로 옮겨갈 가능성은 낮다고 내다봤습니다. 하지만 그 예측은 어긋났습니다. 올해 6월에 세 곳을 추가로 규제 지역에 넣었는데, 그 직전부터 지금까지 수원 권선구는 5.58퍼센트, 화성 병점구는 4.69퍼센트가 올랐습니다. 경기 평균보다 두 배 가까운 속도입니다.

다만 이 대책이 집값만 건드린 건 아닙니다. 전월세 시장이 더 크게 흔들렸습니다.

토지거래허가 구역에서는 실거주 목적이 아니면 집을 살 수 없습니다. 전세를 끼고 사는 방식, 흔히 갭투자라고 부르는 길이 막힌 겁니다. 그런데 이게 역설적으로 전세 매물을 줄이는 결과를 낳았습니다. 세입자가 살던 집을 매수자가 직접 들어가 살면, 그만큼 임대로 나올 집이 사라지는 거니까요.

서울 전셋값은 대책 1년 전에 2퍼센트대로 완만했는데, 대책 이후 1년 동안은 거의 10퍼센트 가까이 올랐습니다. 네 배 넘게 뛴 속도입니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 12퍼센트 넘게 줄었고 경기도는 36퍼센트나 줄었습니다. 경기도 월세 매물은 거의 반 토막이 났습니다.

버티는 세입자도 늘었습니다. 서울시에 따르면 올해 8월 서울 아파트 전세 거래 중 기존 계약을 갱신한 비중이 1년 전보다 15퍼센트포인트 넘게 높아졌습니다. 살던 집에 그대로 머무는 사람이 늘면서, 신혼부부나 이사를 가야 하는 가구가 새로 구할 전셋집은 그만큼 줄어든 셈입니다.

여기서 아직 풀리지 않은 쟁점이 남습니다. 정부는 올해 말 끝나는 토지거래허가제를 연장할 가능성을 열어두고 있습니다. 국토교통부 장관은 국정감사에서 이 제도에 대한 수요가 있다고 본다는 입장을 밝혔습니다. 반면 서진형 광운대 교수는 민간 임대차 시장을 이 규제로 묶으면서 부작용이 속출했다고 지적했습니다. 최병천 명지대 겸임교수는 제도를 연장할수록 전월세 가격이 더 뛰고 서민들의 주거비 부담이 커질 거라고 봤습니다.

규제를 풀 수도, 그대로 끌고 갈 수도 없는 상황에서 정부는 실거주 의무 유예를 올해 2월, 5월, 9월에 걸쳐 세 차례나 손봤습니다. 손볼 때마다 예외와 유예가 늘면서, 오히려 다음 완화를 기다리며 거래를 미루는 사람들이 생겼다는 평가도 나옵니다.

공급 쪽도 사정이 비슷합니다. 정부는 수도권에 수십만 가구를 짓겠다는 계획을 여러 차례 내놨습니다. 하지만 올해 1월부터 8월까지 실제 착공 실적은 전년보다 1.5퍼센트 늘어난 데 그쳤습니다. 국토부 장관도 연간 목표 달성이 어렵다며 목표치의 80에서 88퍼센트 수준에 머물 거라고 전망했습니다. 착공해도 집이 완성돼 시장에 나오기까지는 다시 몇 년이 걸립니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 집값을 잡으려던 규제가 수요를 다른 동네로 옮겼을 뿐, 전체 상승세는 막지 못했고, 그 과정에서 전월세 시장이 더 불안해졌다는 겁니다. 규제를 더 조일지, 풀지, 아니면 지역별로 다르게 짤지, 그 답은 아직 정해지지 않았습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.