표면수익률 2.7%면 충분하다고요? 오사카 실제 잔액 들여다봤어요 🏙️

엔화로 집을 사면, 싸게 산 걸까요. 아니면 비싸게 산 걸까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 이번 이야기는 10월 23일, 금융권과 해외 부동산 투자 업계 취재를 기준으로 전해드립니다.

오사카 우메다의 한 타워맨션. 누군가 1억 2000만 엔을 주고 샀습니다. 자기 돈 7000만 엔에, 대출 5000만 엔을 더했습니다.

월세는 27만 엔. 계산기로 두드려보면 표면적으로는 괜찮은 투자처럼 보입니다. 매입가 대비 연 2.7퍼센트 수익률이 나오거든요.

그런데 관리비, 대출 이자, 세금, 세무 대리 비용을 다 빼고 나면 손에 남는 돈은 1년에 80만 3000엔입니다. 원금 상환이나 추가 세금은 아직 반영하기 전인데도요.

이게 지금 일본 부동산에 뛰어드는 국내 투자자들이 맞닥뜨리는 현실입니다. 엔저라서 싸게 사는 줄 알았는데, 막상 손에 쥐는 돈은 생각보다 적다는 거죠.

이 투자자만 특별한 상황은 아닙니다. 한국은행이 국민의힘 김은혜 의원실에 제출한 자료를 보면, 일본 부동산 취득을 위해 국내에서 송금한 금액이 2023년과 2024년 사이 여섯 배로 늘었습니다. 건수도 두 배 넘게 늘었고요. 올해 들어서도 벌써 비슷한 흐름이 이어지고 있습니다.

해외 부동산에 돈을 보내는 전체 흐름 중에서 일본이 차지하는 비중도 계속 커지고 있습니다. 몇 년 전만 해도 미미했던 비중이 지금은 다섯 건 중 한 건에 가까워졌다고 볼 수 있을 정도입니다.

대체투자 전문가인 김형윤 법무법인 율촌 고문은 이 변화를 일본 사회의 분위기 변화로 설명합니다. 오랜 디플레이션에서 벗어나면서, 집을 시간 지나면 값이 떨어지는 자산으로 보던 인식 자체가 달라지고 있다는 겁니다.

국제 조세 전문가인 조인정 연세교토세무회계 대표는 조금 다른 각도에서 설명합니다. 투자자들이 크게 벌겠다는 기대보다는, 크게 잃지 않는 자산 분산 수단으로 일본 부동산을 바라본다는 거죠. 유학 보낸 자녀, 자주 오가는 출장. 그런 실용적인 이유로 집을 사는 사람도 있습니다.

다만 다른 측면도 있습니다. 엔저만 보고 들어가기엔 상황이 그렇게 단순하지 않다는 거예요.

도쿄 23구의 신축 분양 맨션 가격은 최근 몇 년 사이 가파르게 올랐습니다. 환율이 유리해졌다고 해도, 집값이 더 많이 뛰었다면 결국 비싸게 사는 셈이 되는 거죠. 도쿄 중심 3구는 신축 맨션 가격이 통상 3억 엔을 넘는다고 조인정 대표는 전합니다. 이미 가격이 오른 일부 타워맨션은 임대 수익률이 2퍼센트 안팎에 머무르는 경우도 있다고 합니다.

여기에 대출금리도 변수입니다. 신한은행 부동산투자자문센터 양종욱 팀장에 따르면 현지 대출금리는 최근 3퍼센트에 육박합니다. 과거처럼 대출을 늘려서 수익률을 끌어올리기가 어려워졌다는 뜻입니다.

앞서 본 우메다 투자 사례로 다시 돌아가 볼까요. 금리가 지금 1.95퍼센트에서 3퍼센트로 오른다고 가정하면, 연간 남는 돈이 80만 엔대에서 27만 엔대로 줄어듭니다. 대출을 많이 받을수록 오히려 손해를 보는 구조, 이걸 역레버리지라고 부릅니다.

그래서 투자자들 사이에서 전략이 갈리고 있습니다. 도쿄 중심지 대신 외곽 역세권이나 오사카, 후쿠오카로 눈을 돌리는 사람들이 있습니다. 반대로 자기자본만 써서 세컨드홈이나 고가 주택을 확보하려는 사람들도 여전히 있습니다. 어느 쪽이 맞다고 할 수는 없습니다. 투자 목적이 다르니까요.

글로벌PMC 김용남 대표는 이 지점에서 중요한 구분을 제안합니다. 타워맨션을 시세 차익 목적으로 보유하는 것과, 꾸준한 임대 수입을 노리는 소형 임대주택에 투자하는 것은 전혀 다른 전략이라는 겁니다. 그러면서 연간 임대료를 매입가로 나눈 표면수익률보다, 운영 비용을 뺀 실제 순영업수익률을 봐야 한다고 강조합니다.

그런데 여기서 아직 풀리지 않는 부분이 있습니다. 매입할 때 비용을 꼼꼼히 계산해도, 변수는 그 이후에도 계속 생깁니다.

엔화 기준으로 매각 차익을 거뒀다고 해도, 원화로 바꾸는 시점에 엔화 가치가 더 떨어져 있으면 실제로 손에 쥐는 돈은 줄어듭니다. 공실이 생기거나 매각이 늦어져도 대출 이자와 관리비는 계속 나갑니다. 임대료를 올릴 수 있을 것 같아도, 실제로는 계약과 임차인 협의에 달려 있어서 생각만큼 쉽게 오르지 않는다는 점도 있습니다.

매입 전에 확인해야 할 서류도 적지 않습니다. 기존 임대차계약서, 월세 입금 기록, 세금 고지서, 건물 관리비와 수선 적립금 내역. 광고에 적힌 예상 임대료와 실제 받고 있는 금액이 같은지도 따져봐야 합니다.

결국 이 투자가 잘 맞을지는, 사는 사람이 어떤 지역을, 어떤 조건으로, 어떤 목적으로 사느냐에 따라 전부 달라지는 문제입니다. 김형윤 고문은 일본 투자가 무조건 좋다고 접근하는 건 위험하다고 말합니다. 대출도 매매가의 일정 비율을 받을 수 있을 거라 가정하기보다, 비용을 뺀 임대 수입으로 원리금을 얼마나 갚을 수 있는지부터 따져야 한다는 겁니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 엔저는 분명한 유인이지만, 그것만으로 수익이 보장되지는 않는다는 겁니다. 표면적인 숫자가 아니라 세금과 관리비, 대출 이자를 다 뺀 뒤에 실제로 손에 남는 돈이 얼마인지. 그 숫자를 먼저 들여다보는 게 먼저일 겁니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.