오류동에 낡은 상가 건물이 있습니다. 옆 동네 상가는 재개발로 새 건물이 올라가는데, 이 동네는 왜 그대로일까요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2026년 10월 26일, 서울시 발표를 기준으로 오늘 이야기를 전해드립니다.
구로구 오류동, 은평구 응암동. 두 동네를 떠올려보면 공통점이 하나 있습니다. 상업지역인데도 개발 흐름에서 한참 비켜나 있었다는 점입니다.
강남이나 영등포, 잠실 같은 곳은 몇 년째 재개발 바람이 불고 있었죠. 그런데 오류동이나 응암동은 같은 상업지역인데도 정비사업 대상에 들지 못했습니다. 지도 위에서 보면 도심과 거점만 환하게 불이 켜져 있고, 그 사이 변두리 상업지역은 어두웠던 셈입니다.
이번에 서울시가 그 어두운 지역 중 다섯 곳을 골랐습니다. 오류동, 응암동, 원효로1가, 장안동, 답십리. 도시정비형 재개발사업을 추진할 수 있는 정비가능구역에 새로 포함시킨 겁니다.
지금까지 정비가능구역은 열네 곳이었습니다. 강남, 영등포 같은 도심 두 곳, 잠실이나 용산 같은 광역중심 다섯 곳, 신촌이나 성수 같은 지역중심 일곱 곳. 이번에 다섯 곳이 더해지면서 열아홉 곳으로 늘어났습니다.
서울시 관계자는 지역균형발전 차원에서 오류동 등 다섯 곳의 개발을 활성화하기 위해 이번 구역에 포함했다고 설명했습니다. 중심지에만 몰려 있던 정비사업의 범위를 넓혀서, 낙후된 지역의 격차를 줄이겠다는 취지입니다.
이게 오류동이나 응암동 한 곳의 이야기만은 아닙니다. 서울 안에서도 발전 속도가 다른 지역들이 존재한다는 걸 보여주는 사례거든요.
실제로 서울시는 작년에도 비슷한 작업을 한 적이 있습니다. 지난해 9월, 강남과 잠실, 창동·상계를 정비가능구역에 추가했습니다. 그때는 최소 면적이나 신축 비율 같은 까다로운 요건을 없애고, 높이 제한도 풀었습니다. 영등포 도심은 아예 높이 기준 자체를 없앴죠.
그러니까 이번 조치는 완전히 새로운 정책이 아니라, 작년 흐름의 다음 단계라고 볼 수 있습니다. 중심지 위주로 먼저 규제를 풀어주고, 이제는 그 바깥의 낙후 지역까지 범위를 넓히는 흐름입니다.
그렇다면 오류동에 실제로 어떤 건물이 들어설 수 있을까요. 서울시 설명에 따르면 최대 880% 수준의 용적률을 적용한 주상복합이 가능합니다.
일반상업지역의 조례 용적률은 800%인데요. 여기에 작년 기본계획 변경으로 적용된 1.1배의 허용용적률을 곱한 수치입니다. 공공기여 없이도 용적률을 80퍼센트포인트 더 받을 수 있다는 뜻입니다.
다만 이게 당장 오류동 거리에 새 건물이 올라간다는 의미는 아닙니다. 정비가능구역에 포함됐다고 해서 사업이 바로 시작되는 건 아니거든요. 노후도 등 지정 요건을 충족하고, 주변 지역과 연계한 계획을 마련해야 정비구역 지정을 추진할 수 있습니다. 구역별 정비계획이 세워지는 과정에서 실제 개발 규모와 주거·상업시설 배치, 기반시설 확보 방안이 정해집니다.
말하자면 문이 열린 것이고, 그 문을 통과하는 건 또 다른 단계라는 겁니다.
여기서 눈에 띄는 변화가 하나 더 있습니다. 상업지역 안에 지을 수 있는 주택 비율입니다. 원래는 건물에서 비주거 비율을 20% 이상 채워야 했는데, 이번에 10%로 낮아졌습니다. 그러니까 건물 안에 주택을 최대 90%까지 넣을 수 있게 된 겁니다.
상업지역인데 사실상 아파트에 가까운 건물이 들어설 수 있다는 뜻이죠. 서울시는 이걸 낙후된 도심을 되살리고 주택 공급을 늘리기 위한 조치라고 설명했습니다.
여전히 남는 질문은 있습니다. 정비가능구역에 들어간다고 해서 모든 지역이 똑같은 속도로 개발될 수 있는 건 아니거든요. 오류동과 응암동, 장안동과 답십리, 원효로1가. 다섯 곳 모두 사정이 다르고, 주민들의 참여 의지나 토지 소유 구조도 다를 겁니다.
그리고 용적률을 풀어준다고 해서 바로 주택 공급이 늘어나는 것도 아닙니다. 실제 사업이 시작되고 완공되기까지는 몇 년이 걸리는 일이거든요. 정비가능구역 지정은 말하자면 가능성을 열어놓은 단계고, 그 가능성이 실제 건물로 이어지기까지는 구역별로 다른 속도와 다른 결과가 나올 수 있습니다.
서울시는 다음달 5일까지 이번 변경안을 공람하면서 주민 의견을 수렴할 방침입니다. 그 과정에서 어떤 목소리가 나올지, 그리고 그 목소리가 계획에 얼마나 반영될지가 다음 단계를 가를 겁니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울시가 정비가능구역을 열네 곳에서 열아홉 곳으로 넓혔고, 오류동과 응암동 등 다섯 곳의 낙후 상업지역이 새로 포함됐습니다. 최대 880% 용적률의 고밀 개발이 가능해졌지만, 실제 개발로 이어지기까지는 구역별 정비계획이라는 다음 단계가 남아 있습니다.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.
