KB 전문가가 꼽은 10년 후 유망 지역, 정비사업과 교통망이 공통 변수 🛤️

집값이 90주 동안 쉬지 않고 올랐다면, 다음엔 어디가 오를까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다.

10월 26일 기준, 한국부동산원이 집계한 주간 아파트 가격 동향을 두고 하는 이야기입니다.

주말에 부동산 앱을 열어본 적 있으실 겁니다. 관심 단지 옆에 빨간 화살표가 떠 있고, 숫자는 어김없이 올라가 있습니다. 그게 벌써 90주째입니다.

서울 아파트값이 또 올랐습니다. 역대 최장 기록입니다. 전주보다 0.09퍼센트 오른 수치인데, 오른 폭 자체는 줄어드는 중입니다. 2주 전엔 0.16퍼센트, 지난주엔 0.13퍼센트, 이번 주엔 0.09퍼센트. 오르긴 하는데 속도는 느려지고 있다는 뜻입니다.

그런데 올해 전체로 보면 이야기가 다릅니다. 올해 누적으로 8.73퍼센트 올랐습니다. 지난해 같은 기간엔 6.88퍼센트였습니다. 속도는 느려졌어도, 누적으로 쌓인 상승은 작년보다 더 큽니다.

이게 서울 전체의 이야기만은 아닙니다. 강남 3구, 그러니까 강남구와 서초구, 송파구는 8주 연속 떨어지고 있습니다. 반면 성북구와 서대문구, 종로구 같은 강북권은 꾸준히 오르고 있습니다. 금천구와 구로구도 마찬가지입니다. 서울 안에서도 오르는 동네와 내리는 동네가 갈라지고 있다는 얘기입니다.

경기도는 서울보다 더 뜨겁습니다. 같은 주에 0.20퍼센트 올랐는데, 서울 상승률의 두 배를 넘습니다. 군포, 수원 영통구, 용인 기흥구가 특히 눈에 띄게 올랐습니다. 전세도 사정이 비슷합니다. 서울 전셋값은 올해 8.91퍼센트 올랐는데, 지난해 같은 기간엔 2.31퍼센트였습니다. 거의 네 배 가까이 뛴 셈입니다.

다만 여기서 한 가지, 다른 측면도 있습니다. 가장 비싼 동네로 꼽히는 강남 3구가 오히려 두 달 넘게 내리고 있다는 겁니다. 집값이 전체적으로 오른다는 뉴스만 들으면 강남도 같이 오를 거라 생각하기 쉬운데, 지금 흐름은 그 반대입니다. 비싼 곳은 주춤하고, 상대적으로 저렴했던 곳들이 오르면서 전체 평균을 끌어올리는 구조입니다.

이런 흐름 속에서 나온 질문이 하나 있습니다. 그럼 앞으로 10년, 어디가 더 오를까.

KB부동산 김효선 수석위원은 최근 한 유튜브 채널에 출연해 이 질문에 답을 내놨습니다. 기준은 간단합니다. 정비사업과 대규모 개발 계획이 있는 곳. 서울은 이미 다 지어진 도시라서, 새로 뭔가 짓거나 고칠 수 있는 곳이 결국 가치가 오른다는 논리입니다.

그 기준으로 꼽힌 곳이 용산, 여의도, 성수입니다. 지금도 선호도가 높은 동네인데, 앞으로 정비사업이 진행되면서 한 번 더 뛸 수 있다는 평가입니다. 노량진, 장위동, 휘경동처럼 낡은 동네가 새 아파트촌으로 바뀌는 지역들도 언급됐습니다.

경기 남부에서는 용인 처인구가 나왔습니다. 반도체 산업단지가 들어서면서 일자리가 늘고, 그 일자리를 따라 사람이 모이고, 사람이 모이면 집이 필요해진다는 흐름입니다. 김 위원은 "지금도 가격이 올랐지만 앞으로 상승할 가능성이 더 커 보인다"고 밝혔습니다.

고양 일산도 이름이 올랐습니다. 3기 신도시 개발과 기존 아파트 재건축이 겹치면서 주거 환경이 좋아질 거라는 전망입니다. 다만 김 위원은 재건축이 실제로 속도를 내려면 사업성이 뒷받침돼야 한다고 짚었습니다. 주변 집값이 어느 정도는 받쳐줘야 하고, 용적률 인센티브 같은 정책 지원도 필요하다는 조건을 달았습니다.

과천과 분당, 판교도 언급됐습니다. 과천은 강남·서초와 비슷한 성격의 주거지로, 분당은 강남 접근성과 재건축 가능성으로, 판교는 고소득 일자리를 바탕으로 강남급 수준까지 갈 수 있다는 분석입니다. GTX 수혜 지역으로는 인천 송도와 남양주, 마석 일대가 나왔습니다. 철도가 뚫리면 서울이 가까워지고, 서울이 가까워지면 선호도가 올라간다는 구조입니다. 수도권 밖에서는 부산이 꼽혔는데, 북항 재개발과 정비사업, 젊은 세대와 외국인의 선호도를 근거로 들었습니다.

여기서 아직 풀리지 않은 건 있습니다. 이 전망들은 모두 정비사업이 제때 진행된다는 전제를 깔고 있습니다. 그런데 정비사업이라는 게 계획대로 빠르게 되는 경우가 생각보다 드뭅니다. 일산 재건축도 사업성 확보라는 조건이 붙었던 것처럼, 기대와 실제 진행 사이엔 늘 시차가 있습니다. 10년이라는 시간 동안 그 시차를 누가 더 짧게 버텨내느냐가 결국 관건이 될 걸로 보입니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울 집값은 90주째 오르고 있지만 강남 3구는 8주째 내리고 있고, 다음 10년의 유망 지역으로는 정비사업과 개발 호재가 있는 곳들이 꼽혔습니다. 다만 그 기대가 실제 가격으로 이어지려면, 계획이 계획대로 진행되는지를 끝까지 지켜볼 필요가 있습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.