[정비사업 현장을 가다-분당신도시 선도지구] 2차 특별정비구역 후보 1만3429가구 선정 1·2차 선정 9곳 중 7곳 공원 인근 내년부터 총 2.5만가구 추가 지정 파크타운 전용 77㎡ 호가 2억↑ 등 대출 규제에 소형 쏠림…거래는 위축 산본 첫 시공사 입찰…조 단위 수주전 예고
1서울경제에 따르면 성남시는 분당 노후계획도시 2차 특별정비구역 주민 제안 수용 대상지로 5개 구역, 총 1만3429가구를 선정했습니다.
22차 선도지구 접수에는 50개 구역 6만6037가구가 몰려 약 5.5대 1의 경쟁률을 기록했습니다.
3재건축 기대감에 호가가 1억~3억 원씩 뛰었지만 분당구 아파트 매매 거래는 5월 515건에서 8월 152건으로 석 달 만에 70% 가까이 줄었습니다.
4용적률 상향으로 사업성은 개선됐지만 공사비 상승과 공공기여 부담으로 조합원 분담금이 3억~5억 원에 이를 수 있다는 우려가 나옵니다.
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분당 재건축 호가 1억~3억 오르고 거래 70% 빠진 온도 차의 이유
분당 중앙공원 근처 아파트 단지 이름, 요즘 자주 보이지 않았나요? 재건축 대상지로 잇따라 선정되면서 동네 분위기가 달라지고 있어요. 그런데 실거래는 줄고 호가만 오르는 기묘한 장이 펼쳐지고 있어요. 왜 이런 온도 차가 생겼는지 들여다봤어요.
01/ 04📰 소식중앙공원 주변, 또 선정됐다고요?
성남시가 지난달 29일 분당 노후계획도시 2차 특별정비구역 주민 제안 수용 대상지로 5개 구역, 총 1만3429가구를 선정했어요. 이매촌1, 시범단지1, 파크타운, 푸른마을, 한솔마을2가 포함됐고 성남시 기본계획상 예정 물량 1만2000가구보다 1429가구 많아요. 주민공람과 시의회 의견 청취 등을 거쳐 12월 특별정비구역 지정을 마무리할 방침이에요. 1차 선도지구 4곳까지 더하면 재건축 후 계획 규모는 총 2만413가구에 이르러요.
02/ 04🔍 실체왜 하필 중앙공원 축일까요?
입지와 사업성이 중앙공원 주변 단지에 유리하게 작용했다는 분석이 나와요. 비행안전구역 고도제한에서 자유로워 50~60층대 고밀 개발이 가능하고, 대지지분이 넓고 분당 학군 중심이라는 점도 강점으로 꼽혀요. 노후계획도시 특별법의 대규모 블록 단위 통합 정비 취지와도 맞아떨어졌다는 게 정비업계 평가예요. 다만 탈락한 단지 주민들은 정보공개를 요청하고 채점표 공개를 요구하며 선정 과정의 투명성을 문제 삼고 있어요.
03/ 04💸 숫자호가는 뛰는데 거래는요?
서현동 시범한신 전용 84㎡는 5월 20억~21억 원에서 이달 23억8000만 원까지 실거래가가 올랐고 호가는 25억9000만 원까지 형성됐어요. 대출 규제로 중대형 매수 부담이 커지면서 소형 아파트로 수요가 몰려, 서현동 시범한양 전용 28.71㎡는 선도지구 지정 전보다 호가가 2억 원 넘게 뛰며 3.3㎡당 1억 원에 육박해요. 반면 분당구 아파트 매매 거래는 5월 515건에서 8월 152건으로 석 달 만에 70% 가까이 줄었어요. 용적률 상향으로 사업성은 개선됐지만 공사비 상승과 공공기여 부담 등으로 조합원 분담금이 3억~5억 원에 이를 수 있다는 우려도 거래 위축의 한 축이에요.
04/ 04⚖️ 다른 시각선정 결과를 어떻게 봐야 할까요?
같은 중앙공원 축 선정을 두고도 평가가 갈려요.
정비업계
대규모 기반시설 통합 정비라는 특별법 취지와 고도제한 완화, 넓은 대지지분 등 입지 요건을 고려하면 중앙공원 주변 단지가 선정될 가능성이 높았다고 봐요
탈락 단지 주민
선정 과정의 투명성이 부족하다며 정보공개 청구와 채점표 공개를 요구하고 있어요
사업성 논리와 절차적 불신이 동시에 제기되는 상황이에요.
💡 한 가지만 기억한다면
호가는 1억~3억 원씩 오르지만 실거래는 석 달 만에 70% 가까이 줄었어요. 대출 규제와 3억~5억 원대 분담금 우려가 시장을 떠받치는 동시에 발목도 잡고 있는 셈이에요.
🗳️ 투표 분당 재건축 기대감, 어떻게 보세요?
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✍️ 에디터 노트
호가가 뛰는데 거래가 줄면 그 가격은 누가 매긴 걸까요. 실거래 없는 호가 상승은 다음 거래가 체결될 때 비로소 검증돼요. 분담금 규모가 확정되기 전까지 이 온도 차는 이어질 가능성이 커요.
끝까지 읽어주셔서 고마워요.
AI LENS 편집팀
웹툰 대사 전문
성남시가 분당 중앙공원 주변 5개 구역 1만3429가구를 2차 특별정비구역 대상지로 선정했습니다.
선정 물량은 기본계획보다 1429가구 많으며 12월 지정 완료를 목표로 절차가 이어집니다.
집값은 20억 원을 넘었는데, 그 집을 사는 사람은 줄었다면 — 이게 지금 무슨 상황일까요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 지난달 29일, 그러니까 이번 이야기의 기준이 되는 날은 2026년 10월 29일입니다. 성남시가 분당 2차 특별정비구역 대상지를 발표한 날이죠.
분당 서현동의 한 부동산 중개업소. 전화가 끊이지 않습니다. 그런데 정작 계약서를 쓰러 오는 사람은 많지 않습니다. 묻는 사람은 많고, 사는 사람은 적은 거죠.
지난달 29일 성남시는 분당 노후계획도시 2차 특별정비구역 대상지를 발표했습니다. 이매촌1, 시범단지1, 파크타운, 푸른마을, 한솔마을2. 다섯 개 구역, 1만3429가구입니다. 당초 계획했던 물량보다 더 많이 뽑힌 겁니다. 이 구역들의 공통점이 하나 있습니다. 전부 중앙공원 주변이라는 겁니다. 분당 조성 30여 년 만에, 이 공원을 둘러싼 아파트들이 나란히 재건축 우선순위에 올라선 거죠.
왜 하필 중앙공원 주변이었을까. 여기엔 이유가 있습니다. 노후계획도시 특별법은 블록 단위로 기반시설과 도로를 통합 정비하는 걸 목표로 합니다. 그러려면 넓은 땅, 넓은 대지지분이 유리하죠. 중앙공원 축은 비행안전구역의 고도제한에서도 비교적 자유롭습니다. 분당의 다른 지역은 높이 제한을 받는데, 이 일대는 50층, 60층짜리 건물을 올릴 수 있다는 뜻입니다. 분당 학군의 중심이라는 입지도 한몫했죠. 사업성을 따지는 쪽에서 보면, 당연한 선택이었다는 평가가 나옵니다.
이게 한 동네만의 일은 아닙니다. 1차 선도지구 네 곳, 양지마을과 샛별마을, 시범단지 현대·우성, 목련마을 빌라도 이미 사업시행자를 지정하고 속도를 내고 있습니다. 1차와 2차를 합치면 재건축 후 계획 규모가 2만413가구에 이릅니다. 분당 하나의 이야기가 아니라, 산본과 평촌에서도 비슷한 움직임이 동시에 벌어지고 있는 거죠. 군포 산본 9-2구역은 이미 시공사 입찰에 들어갔고, 총공사비가 1조3000억 원으로 추산됩니다. 1기 신도시 전체가 한꺼번에 재건축 시계를 돌리고 있다고 보면 됩니다.
그런데 이 발표를 둘러싼 반응이 다 환영 일색인 건 아닙니다. 2차 선도지구 접수에는 50개 구역, 6만6037가구가 몰려서 경쟁률이 5.5대 1에 달했습니다. 떨어진 단지 주민들은 성남시에 정보공개를 요청하고, 채점표 공개를 요구하고 있습니다. 선정 과정이 투명했는지를 묻는 거죠. 다만 다른 측면도 있습니다. 선정된 구역들의 입지 조건이나 사업성을 보면, 중앙공원 축이 유리했을 가능성이 있다는 게 정비업계의 시각입니다. 이 지점은 단정하기 어렵습니다.
시장은 발표가 나오자마자 바로 반응했습니다. 서현동 시범한신 전용 84제곱미터는 지난 5월만 해도 20억 원대 초반에 거래됐는데, 지금 호가는 24억에서 26억 원 가까이 뛰었습니다. 소형 아파트는 더 가파릅니다. 대출 규제로 25억 원이 넘는 중대형은 대출받기가 어려워지면서, 수요가 소형으로 쏠리고 있거든요. 그러다 보니 평형이 작은 아파트인데도 평당 가격이 1억 원에 육박하는 곳까지 나왔습니다.
그런데 거래량을 보면 전혀 다른 그림이 보입니다. 분당구 아파트 매매는 지난 5월 515건에서 8월엔 152건으로 줄었습니다. 석 달 만에 거의 3분의 1로 줄어든 겁니다. 호가는 오르는데 거래는 뜸한, 이 두 그래프가 같은 시기에 같이 벌어지고 있는 거죠.
왜 이런 일이 생길까요. 대출 규제 하나만으로는 설명이 다 안 됩니다. 추가 분담금 걱정이 겹쳐 있습니다. 노후계획도시 특별법으로 용적률이 326%까지 올라가면서 사업성은 좋아졌다고들 하는데, 공사비가 오르고 금리도 높고 공공기여 부담도 있어서, 조합원이 실제로 내야 할 분담금이 3억에서 5억 원에 이를 수 있다는 우려가 나옵니다. 호가가 오르는 걸 보고 기대감에 들어가야 할지, 분담금 부담을 보고 물러서야 할지 — 이 저울질이 지금 분당 부동산 시장을 관통하고 있는 겁니다.
여기서 아직 풀리지 않은 문제가 몇 가지 있습니다. 탈락한 단지들의 투명성 요구는 어떻게 결론 날지, 조합원 분담금이 실제로 어느 선에서 정해질지, 그리고 호가만 오른 지금 이 가격이 실제 거래로 이어질지. 이 세 가지는 아직 답이 나오지 않았습니다. 성남시는 올해 경쟁이 과열됐다고 보고, 내년부터는 평가 방식을 바꿔서 2만5000가구 안팎을 단계적으로 선정하기로 했습니다. 속도를 조절하겠다는 신호로 읽힙니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 재건축 기대감이 가격표에 먼저 찍히고, 실제 거래와 분담금 부담은 그 뒤를 천천히 따라가고 있다는 것. 이 간격이 얼마나 벌어져 있는지, 그리고 그 간격이 언제 좁혀질지가 앞으로 이 동네를 지켜볼 때 봐야 할 지점입니다.
