1서울경제에 따르면 방배7구역은 재입찰에서 3.3㎡당 공사비를 약 1110만 원으로 제시해 6개월 전보다 130만 원 이상 올렸습니다.
2서울 외곽 사업장도 올해 들어 공사비 하한선이 800만 원대 중후반으로 올라섰습니다.
3건설공사비지수는 지난해 8월 130.91에서 지난달 139.48까지 올라 140 돌파를 앞두고 있습니다.
4여의도 광장아파트는 3.3㎡당 1590만 원을 제시해 올해 분석 대상 중 최고가를 기록했습니다.
어떻게 볼까요?
취향대로 골라보세요 — 같은 기사를 네 가지 방식으로 만나요
유찰되자 공사비 130만 원 올려 재공고 낸 조합, 이게 지금 서울 정비사업 현실이거든요
우리 동네 재건축 공사비 얼마나 올랐나 궁금해서 오셨나요? 작년까지 700만 원대였던 공사비가 올해는 외곽에서도 800만 원대 중후반이 기본값이 됐어요. 조합이 건설사에 매달리는 구조로 바뀐 이유, 숫자로 짚어봤어요.
01/ 04📰 소식공사비 왜 다시 올렸나요?
서초구 방배7구역 재건축 조합이 지난달 22일 시공사 선정 입찰공고를 다시 냈어요. 3.3㎡당 예정 공사비를 약 1110만 원으로 제시했는데, 4월 1차 입찰 때 979만 원이었던 것과 비교하면 6개월 만에 130만 원 이상 뛴 거예요. 당시 건설사가 한 곳도 입찰하지 않아 재공고를 낼 수밖에 없었고, 총 공사비도 1772억 원에서 2008억 원으로 약 13% 늘었어요.
02/ 04🔍 실체외곽도 800만 원대가 기본인가요?
서울 외곽 사업장의 공사비 하한선이 올해 800만 원대 중후반으로 올라섰어요. 강북구 미아2구역, 구로구 가리봉2구역, 도봉구 쌍문한양1차 같은 민간 재개발 현장과 관악구 봉천13구역, 중랑구 면목9구역 같은 LH 공공재개발 현장 모두 3.3㎡당 810만~860만 원을 책정했어요. 지난해 송파한양2차(790만 원), 신대방역세권(약 775만 원) 등 700만 원대였던 걸 생각하면 1년 만에 기준선 자체가 달라진 셈이에요.
03/ 04💸 숫자공사비는 왜 이렇게 뛰었나요?
건설공사비지수가 지난해 8월 130.91에서 지난달 139.48까지 올라 140 돌파를 눈앞에 뒀어요. 철근·레미콘 등 자잿값과 인건비가 구조적으로 오르면서 건설사들이 저가 수주를 꺼리게 됐어요. 여기에 '선별 수주' 전략까지 겹치면서 올해 서울 주요 정비사업지 중 입찰 경쟁이 성사된 곳은 손에 꼽을 정도예요. 영등포구 여의도 광장아파트는 3.3㎡당 1590만 원을 제시해 올해 분석 대상 사업장 중 최고가를 기록했어요.
04/ 04⚖️ 다른 시각조합과 건설사, 누구 입장이 맞나요?
공사비를 둘러싼 조합과 건설사의 입장은 엇갈려요.
조합 측 분위기
1군 건설사를 유치하려고 공사비를 스스로 올리는 사례가 반복되고 있어요.
강남구 개포우성4차는 920만 원에서 1050만 원으로 14.1% 올려 삼성물산을 시공사로 선정했어요.
업계 관계자
"공사비를 너무 낮추면 1군 건설사가 외면하고 너무 올리면 조합원 부담이 커진다"며 협상 여지가 거의 없는 상황이라고 짚었어요.
결국 공사비 상한과 하한이 동시에 오르는 구조 자체가 고착되고 있어요.
💡 한 가지만 기억한다면
서울 재건축 공사비는 이제 평당 850만 원이 사실상 바닥이고, 입찰 경쟁이 사라지면서 조합이 건설사에 맞추는 역전 구조가 자리 잡았어요.
🗳️ 투표 치솟는 재건축 공사비, 가장 눈에 들어온 지점은?
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✍️ 에디터 노트
공사비가 왜 1200만 원을 넘겼냐고 묻는다면, 하이엔드 브랜드를 조건으로 건 한강변 핵심지일수록 더 높게 책정됐기 때문이에요. 다음 입찰에서 또 얼마나 오를지, 목동 신시가지 협상 결과가 하나의 기준점이 될 거예요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 11월 2일, 정비업계 소식을 기준으로 오늘 이야기를 전해드립니다.
서초구 방배7구역. 지난 4월, 조합은 3.3제곱미터당 979만 원을 공사비로 내걸고 입찰 공고를 냈습니다.
건설사가 한 곳도 나타나지 않았습니다.
6개월이 지난 지난달 22일, 조합은 다시 공고를 냅니다. 이번엔 1110만 원. 130만 원 넘게 올렸습니다. 총 공사비로 보면 1772억 원에서 2008억 원으로, 13퍼센트 가까이 뛴 겁니다.
조합이 공사비를 깎으려던 게 아니라, 올려야 건설사가 온다는 걸 받아들인 거죠. 원래라면 이상한 그림입니다. 공사비를 깎고 싶어하는 쪽이 조합이고, 올려받고 싶어하는 쪽이 건설사니까요. 그런데 방배7구역은 그 순서가 뒤집혔습니다. 건설사가 안 오니, 값을 올려서라도 불러야 하는 상황이 된 겁니다.
이게 방배7구역 한 곳의 사정이었다면 그냥 그 동네 이야기로 끝났을 겁니다. 그런데 서울경제신문이 지난해 6월부터 지금까지, 서울 시내 정비사업장 60여 곳의 입찰 공고문을 전부 들여다봤더니 같은 흐름이 반복되고 있었습니다.
지난해까지만 해도 송파구나 동작구 일부 사업장은 3.3제곱미터당 700만 원대 후반으로 공사비를 책정했습니다. 그런데 올해는 서울 외곽에서도 800만 원대 중후반이 기본선이 됐습니다. 강북구, 구로구, 도봉구의 민간 재개발 현장이나 LH가 진행하는 공공재개발 현장까지, 다 800만 원을 넘겼습니다. 하한선 자체가 올라간 겁니다.
상한선 쪽은 더 가파릅니다. 한강변 핵심지에서는 3.3제곱미터당 1200만 원을 넘는 사업장이 줄줄이 나왔습니다. 여의도 광장아파트는 1590만 원을 제시해서 올해 조사 대상 중 가장 높은 값을 기록했고요. 여의도 목화, 진주아파트, 강남 압구정4·5구역까지 다 1200만 원대를 넘어섰습니다.
흔히 생각하면, 공사비가 오르는 건 좋은 자재를 쓰거나 고급 브랜드를 달아서일 거라 짐작하기 쉽습니다. 실제로 한강변처럼 하이엔드 브랜드를 조건으로 건 곳은 그런 이유가 맞습니다.
다만 외곽 사업장은 사정이 다릅니다. 브랜드를 고급화한 게 아니라, 건설사가 아예 안 오니까 공사비를 올려서 불러야 하는 구조입니다. 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 지난해 8월 130점대였던 게 지난달 139점대까지 올라 140 돌파를 눈앞에 두고 있습니다. 철근, 레미콘 같은 자재값과 인건비가 꾸준히 오르면서, 건설사 입장에서는 저가로 수주했다가 손해 보는 그림을 피하게 된 거죠.
그 결과 조합과 건설사 사이의 힘의 균형이 바뀌었습니다. 올해 서울 주요 정비사업지 중 건설사 간 경쟁이 실제로 벌어진 곳은 압구정5구역, 신반포19·25차, 성수4지구 정도로 손에 꼽힙니다. 나머지 대부분은 경쟁이 없으니, 조합이 협상력을 가질 여지도 없는 셈입니다.
강남 개포우성4차는 유찰을 겪은 뒤 공사비를 920만 원에서 1050만 원으로, 14퍼센트 넘게 올려서야 삼성물산을 시공사로 선정할 수 있었습니다. 송파 마천5구역도 무응찰을 겪고 현대건설과 협상하면서 평당 공사비를 902만 원에서 940만 원으로, 총 450억 원을 더 얹었습니다.
그런데 양천구 목동 신시가지는 조금 결이 다릅니다. 14개 단지 중 공사비를 공개한 6곳 가운데, 4단지 외에는 다 1000만 원 아래를 유지하면서도 현대건설, 삼성물산, GS건설, DL이앤씨, 대우건설 같은 1군 건설사들을 시공사로 순조롭게 선정하고 있습니다. 업계 관계자는 공사 규모가 크고 상징성이 있는 목동 정도라야 그나마 조합이 공사비 협상을 할 수 있는 처지라고 짚었습니다.
이쯤에서 남는 질문이 있습니다. 공사비를 올려야 건설사가 온다는 구조가 이제 자리를 잡아가는 중인데, 그 부담은 결국 조합원들이 짊어지게 됩니다. 반대로 공사비를 너무 낮추면 1군 건설사가 외면하는 상황도 분명합니다. 어느 쪽으로도 조합이 쉽게 움직이기 어려운 자리에 서 있는 겁니다. 이 흐름이 자재값과 인건비가 꺾일 때까지 계속될지, 아니면 다른 변수가 생길지는 아직 지켜봐야 할 부분입니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울 재개발·재건축 시장에서 공사비의 위아래 기준선이 동시에 올라가고 있고, 그 배경에는 건설사가 일을 고르는 입장이 됐다는 변화가 있습니다. 조합이 공사비를 스스로 올려야 1군 건설사를 데려올 수 있는 구조, 지금 서울 정비사업 현장 곳곳에서 벌어지고 있는 모습입니다.
