은마아파트 8억 빠지는 동안 노원 낙찰가율 134.8%라고요?

집값이 떨어지고 있다는 대통령의 말과, 전셋값이 오르고 있다는 시장의 체감. 이 둘은 왜 다른 얘기를 하고 있을까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 11월 3일, 이재명 대통령이 국무회의에서 서울 아파트 시장을 두고 한 발언을 기준으로 오늘 이야기를 시작합니다.

은마아파트를 알아보던 누군가가 있었다고 해보겠습니다. 연초에 42억 원이던 전용 84제곱미터가, 지난달엔 34억 원에 거래됐습니다. 8억 원이 빠진 겁니다. 같은 서울인데, 길음동의 한 아파트는 두 달 만에 1억 4500만 원이 올라 신고가를 찍었습니다. 이 둘을 같은 문장으로 설명하기가 쉽지 않습니다.

대통령은 이날 국무회의에서 서울 아파트 시장의 매물이 늘고 거래량은 줄고, 일부 지역 실거래가가 떨어지고 있다고 짚었습니다. 그러면서 수도권의 '공포 매수'를 경계해야 한다고 말했습니다. 더 오르기 전에 서둘러 사야 한다는 그 불안한 마음, 지금은 자제할 때라는 뜻이었습니다. 그래서 거래량과 매물, 실거래가, 대출 연체율, 경매 건수까지 꼼꼼히 들여다보라고 당부했습니다.

실제로 숫자만 보면 그 진단이 맞아 들어갑니다. 한국부동산원에 따르면 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3915건으로, 올해 들어 가장 적었습니다. 5월엔 8946건이었거든요. 반년도 안 돼 절반 아래로 꺾인 겁니다. 매물은 반대로 쌓이고 있습니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 7만 7451건, 1년 전보다 2할 넘게 늘었습니다. 거래는 줄고 매물은 쌓이는, 전형적으로 식어가는 시장의 모양새입니다.

그런데 이 매물 증가가 서울 전역에서 똑같이 나타난 건 아닙니다. 중랑구, 강북구 같은 외곽 11개 구에서는 오히려 매물이 줄었습니다. 늘어난 매물은 주로 강남권, 그러니까 고가 재건축 단지가 몰린 지역에 집중돼 있습니다. 대출 규제와 보유세 부담을 크게 받는 쪽에서 매수세가 먼저 꺾인 셈입니다.

그 반대편에 있는 게 서울 외곽입니다. 전월세 시장이 불안해지니, 차라리 집을 사겠다는 수요가 외곽으로 몰리고 있습니다. 길음동 신고가가 그 예입니다. 경매 시장에서도 비슷한 그림이 보입니다. 전국 경매 건수가 9월까지 26만 3018건으로, 2009년 금융위기 때 수준에 가까워졌습니다. 전국 낙찰률은 21.2퍼센트까지 떨어졌고요. 다섯 건 중 한 건만 낙찰되는 셈입니다.

다만 노원구, 도봉구, 구로구는 다릅니다. 지지옥션에 따르면 올해 노원구에서 낙찰된 아파트 62건 가운데 30건이 감정가보다 높게 팔렸습니다. 월계동의 한 아파트는 응찰자가 21명이나 몰려, 감정가보다 2억 4000만 원 이상 비싼 값에 낙찰됐습니다. 전국이 가라앉는 와중에, 실수요가 받치는 동네는 오히려 뜨거운 겁니다.

대통령의 진단에서 가장 눈에 걸리는 지점은 공급 부분입니다. 대통령은 2022년부터 급감했던 인허가가 정상화되고 있고, 2028년 전후로는 공급 절벽도 완화될 거라고 말했습니다. 다만 다른 측면도 있습니다. 한국부동산원 등이 집계한 입주 예정 물량 통계를 보면, 2028년은 서울 입주 물량이 1만 5000여 가구 수준까지 떨어져 바닥을 찍는 해로 나타납니다. 공급이 풀리는 시점이 아니라, 오히려 가장 메마른 시점이라는 겁니다.

정부가 수도권 150만 가구 착공 계획을 내놓고 조기 착공을 강조하고 있지만, 착공에서 입주까지는 보통 3, 4년이 걸립니다. 업계에서는 "일러야 2030년대 초반에야 공급 효과를 체감할 것"이라는 얘기가 나옵니다. 당장 내년부터 2030년까지는 입주 절벽이 이어진다는 뜻입니다. 이 구간에서 '공포 매수' 심리를 가라앉히기가 쉽지 않을 거라는 관측이 따라붙습니다.

금융 쪽 신호는 분명히 불안합니다. 고정형 주택담보대출 평균금리가 14년여 만에 연 5퍼센트를 넘었고, 은행권 주담대 연체율은 연중 최고인 0.31퍼센트까지 올랐습니다. 취약차주 연체율은 2분기 말 기준 10.39퍼센트까지 치솟았습니다. 대출로 집을 산 사람들이 이자를 못 견디면, 비자발적인 급매물이 쏟아질 수 있다는 우려가 여기서 나옵니다.

그런데 이 불안을 다르게 보는 시각도 있습니다. 세종대 신보연 교수는 "강력한 대출 규제 덕에 과도한 차입에 따른 강제 매도 가능성은 오히려 낮아졌다"고 말했습니다. 공급 부족과 전셋값 상승이 맞물려 있는 만큼, 서울 집값이 전면적으로 급락할 가능성은 적다는 견해입니다. 같은 연체율 숫자를 두고도, 위험 신호로 읽을지, 이미 걸러진 결과로 읽을지가 갈리는 셈입니다.

오세훈 서울시장은 이날 페이스북에 올린 글로 대통령의 진단을 정면에서 반박했습니다. 서울 아파트값이 90주 연속 오르고 있고, 올해 상승률이 집계 이래 최고라는 겁니다. 대출을 막아서 못 사게 된 상황을 두고 "집값이 잡혔다"고 말해선 안 된다는 지적이었습니다. 같은 서울 시장을, 대통령과 서울시장이 전혀 다른 말로 설명하고 있는 겁니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울 집값은 지금 한 방향으로 움직이고 있지 않습니다. 강남은 눌리고 외곽은 오르고, 전국 경매는 침체인데 노원은 고가 낙찰이 이어집니다. 그리고 2030년까지 입주 물량이 메마르는 구간이 이미 예고돼 있습니다. '공포 매수를 자제하라'는 당부와, '공급 부족은 여전하다'는 사실이 동시에 맞는 이야기일 수 있다는 것, 그 긴장이 지금 서울 주택시장을 설명하는 가장 정확한 말일지도 모릅니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.