서울 아파텔 가격 상승, 중대형만 0.96% 올랐다고? 🪟

전국은 내려가는데 서울 중대형만 따로 움직여요. 초소형은 거꾸로 갔어요

01/ 06서울 오피스텔 매매가격나도 해당되나요?

5일 KB부동산 집계에 따르면 2026년 3분기 서울 오피스텔 매매가격은 전 분기보다 0.16% 올랐어요. 올해 1분기 0.26%, 2분기 0.39%에 이어 세 분기째 상승이에요. 그런데 서울 안에서도 어디를 보느냐에 따라 숫자가 갈려요. 권역별로는 도심권이 0.41%로 가장 많이 올랐고, 서남권 0.22%, 서북권 0.16%, 동북권 0.03%, 동남권 0.02% 순이었어요. 동남권과 동북권은 올랐다고 말하기도 조심스러운 수준이죠. 서울 바깥이라면 이야기가 달라요. 전국은 0.02% 내려갔고, 수도권은 보합이었어요. 인천은 0.41%, 경기는 0.13% 하락했고 5개 광역시도 0.18% 떨어졌어요. 같은 상품인데 방향이 반대예요.

02/ 06아파텔 면적별 가격어느 평수가 올랐어요?

면적으로 나눠 보면 선이 더 뚜렷해져요. 중대형이 0.96% 올라 가장 많이 상승했고, 대형 0.83%, 중형 0.20%, 소형 0.04% 순이었어요. 초소형은 -0.45% → 유일하게 내려간 칸이에요. 위쪽은 올라가고 아래쪽은 내려간다는 뜻이죠. 중대형과 초소형 사이의 차이가 1.4%포인트 가까이 벌어졌어요. 한 분기 안에 생긴 일이고, 서울 오피스텔 전체 평균이 0.16%밖에 안 움직였다는 점을 생각하면 평균이 가린 게 꽤 큽니다. 지역 안에서도 같은 흐름이 보여요. 도심권에서는 종로구 역세권의 중대형이, 서남권에서는 동작·양천구의 중형·중대형이 올랐어요. 서북권 서대문구에서는 초소형이 강세였다고 해요.

03/ 06아파트 대체 수요왜 큰 집만 올라요?

중대형·대형 오피스텔을 시장에서 아파텔이라고 불러요. 아파트와 오피스텔을 붙여 만든 말인데, 방 수와 구조가 아파트에 가까운 면적대를 가리켜요. 여기서 핵심은 이 집을 고르는 사람이 누구를 바라보고 있느냐예요. 초소형 오피스텔을 보는 사람은 원룸이나 소형 전세와 비교해요. 반면 중대형을 보는 사람은 비교 대상이 아파트예요. 그래서 아파트값이 빠르게 오르면 그 가격을 따라가지 못한 수요가 옆 칸으로 옮겨가요. 아파트와 가장 비슷한 면적대, 즉 아파텔이 먼저 받습니다. KB부동산은 이번 상승을 그렇게 풀이했어요.

04/ 06오피스텔 임대수익률큰 집이 다 유리한 건 아니라고?

가격이 오른 칸과 수익이 나는 칸이 같지 않아요. 9월 기준 서울 오피스텔 임대수익률은 5.00%인데, 면적별로 보면 초소형이 5.64%로 가장 높고 대형이 2.78%로 가장 낮아요. 가격이 가장 많이 내려간 칸의 수익률이 가장 높고, 가장 많이 오른 칸의 수익률이 가장 낮은 거죠. 권역도 같은 모양이에요. 매매가격이 가장 비싼 도심권의 수익률이 4.19%로 가장 낮고, 가장 싼 동북권이 5.51%로 가장 높아요. 서북권 5.42%, 서남권 5.02%, 동남권 4.78%가 그 사이에 있어요. 살려고 사는 집과 빌려주려고 사는 집의 셈이 다르다는 뜻이에요.

05/ 06평균 매매가격그래서 얼마예요?

9월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 3억 1,106만 원이에요. 권역별로는 도심권이 4억 1,948만 원으로 가장 높고, 서남권 3억 2,841만 원, 동남권 3억 2,800만 원, 서북권 2억 5,329만 원, 동북권 2억 1,660만 원 순이에요. 면적으로 보면 격차가 훨씬 커요. 대형이 13억 9,312만 원, 중대형 6억 9,867만 원, 중형 4억 4,206만 원, 소형 2억 4,740만 원, 초소형 1억 8,760만 원이에요. 평균값 3억 원대라는 말과 실제로 아파텔을 보러 다닐 때 마주하는 숫자가 다릅니다.

06/ 06한 가지만 기억한다면

돌아본 그 방 두 개짜리 매물의 가격을 판단할 거라면, 서울 평균이 아니라 같은 권역·같은 면적대의 숫자와 비교하면 돼요. 평균 0.16%와 중대형 0.96%는 다른 집의 이야기예요. 이 수치는 2026년 3분기까지의 집계이고, 4분기가 어떻게 될지는 아직 나오지 않았어요. 오피스텔은 주택 수 산정과 세금이 면적·용도에 따라 달라지니, 계약 전에 관할 구청 세무과나 국세상담센터(126)에 자기 조건을 확인해 보는 게 좋아요. --