지난달 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%로 전월 97.0%보다 2.3%포인트 내려, 2025년 2월 이후 1년 7개월 만에 가장 낮았어요.
여의도동 삼부아파트 전용 147㎡는 감정가 50억 원의 약 79%인 약 40억 원에 낙찰돼, 올해 같은 주택형 실거래 최저가 약 45억 원보다 5억 원 낮았습니다.
반면 영등포구 당산현대 전용 85㎡는 21명이 응찰해 감정가 11억1000만 원의 146.8%인 16억2999만 원에 팔렸어요.
자치구별로는 강북구 109.6%, 노원구 107.4% 등 중저가 비중이 높은 지역이 낙찰가율 상위권이었습니다.
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요즘 아파트 경매 결과를 들여다본 적 있으세요? 법원 경매는 보통 싸게 사는 자리라 생각하기 쉬운데, 지금 서울에서는 가격대에 따라 분위기가 완전히 갈립니다. 어느 쪽은 두 번 세 번 유찰되고, 어느 쪽은 스무 명이 몰려요. 오늘 레터에서 그 갈림이 어디서 벌어지는지 정리해 뒀어요.
01/ 04📉 숫자 확인서울 낙찰가율, 어디까지 내려왔나요?
지지옥션 집계로 지난달 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%였어요. 전월 97.0%보다 2.3%포인트 낮고, 2025년 2월 91.8% 이후 1년 7개월 만에 가장 낮은 수준입니다. 올해 1월에는 107.8%로 출발했고 7월까지도 101.0%로 감정가를 웃돌았거든요. 낙찰률도 35.3%로 전월 37.1%보다 1.8%포인트 내려갔어요. 그런데 평균 응찰자 수는 5.4명으로 전월 5.2명보다 오히려 늘었습니다. 사람이 빠진 게 아니라는 뜻이죠.
02/ 04⚖️ 두 개의 온도같은 서울인데 왜 결과가 반대예요?
같은 달, 같은 도시 경매장에서 정반대 결과가 나왔어요.
여의도동 삼부아파트 전용 147㎡는 감정가 50억 원에서 두 번 유찰된 끝에 지난달 30일 약 40억 원에 낙찰됐어요.
낙찰가율 약 79%, 올해 같은 주택형 실거래 최저가 약 45억 원보다
5억 원 낮습니다.
성수동 트리마제 전용 152㎡도 감정가 74억 원의 약 79%인 58억9000만 원에 팔렸어요.
영등포구 당산현대 전용 85㎡는 감정가 11억1000만 원에 21명이 응찰해 16억2999만 원, 낙찰가율 146.8%를 찍었어요.
도봉구 창동 주공 전용 79㎡는 9명이 붙어 9억2365만 원에, 성북구 래미안장위퍼스트하이 전용 85㎡는 감정가의 121.2%에 낙찰됐습니다.
숫자 하나로 시장을 말하기 어려워진 자리예요.
03/ 04🧱 눌린 이유비싼 집부터 식은 건 왜일까요?
이주현 지지옥션 선임연구원은 "대출 규제로 경매시장에서도 매수자들의 자금 조달 여력이 제한된 상황에서 8월 세제 개편안 발표가 고가 아파트의 매수 심리를 더 위축시킨 것으로 보인다"며 "상반기부터 경쟁 열기가 조금씩 가라앉았는데 최근 들어 낙찰가율 하락 폭이 커졌다"고 설명했어요. 재건축 기대가 있는 곳도 비껴가지 않았습니다. 용산구 이촌동 대림 전용 115㎡는 감정가 30억 원에서 한 번 유찰 뒤 28억 원, 목동 신시가지3단지 전용 95㎡는 세 번 유찰 끝에 25억 원에 팔렸어요. 최근 실거래가 27억 원보다 2억 원 낮죠.
04/ 04🗺️ 지도 확인감정가 넘긴 동네는 어디예요?
지난달 자치구별 낙찰가율 1위는 강북구 109.6%였어요. 노원구 107.4%, 구로구 106.3%, 도봉구 103.1%가 뒤를 이었습니다. 중저가 아파트 비중이 높은 지역에서 감정가를 웃도는 낙찰이 계속된 거예요. 강남권도 단순하지 않습니다. 송파구 헬리오시티 전용 85㎡는 감정가 25억6000만 원보다 4% 높은 26억5716만 원에 낙찰됐는데, 인근 급매 호가가 27억~28억 원이라 시세보다는 1억 원 안팎 낮아요. 낙찰가율만 보면 놓치는 게 있다는 뜻이죠.
경매 결과를 볼 때 낙찰가율 한 줄로 판단하기 어려워졌어요. 감정가를 웃돌아도 급매 호가보다 낮을 수 있고, 유찰이 쌓인 고가 물건은 실거래가와 몇 억씩 벌어져 있어요. 가격대와 동네를 함께 봐야 합니다.
솔직히 처음엔 "경매가 식었다"는 한 문장으로 정리되는 기사라고 봤어요. 그런데 평균 응찰자 수가 5.2명에서 5.4명으로 늘었다는 줄에서 멈췄습니다. 사람은 그대로인데 결과만 갈린 거라, 식었다기보다 갈라졌다고 쓰는 게 맞겠다 싶었어요.
① 중저가 과열이 더 걱정
② 고가 조정은 자연스러운 흐름
③ 규제 영향이 가장 커 보임
④ 아직 판단 보류
다 읽었어요
약 4분 분량의 오늘 레터
끝까지 읽어주셔서 고마워요.
AI LENS 편집팀
