서울시 완화 요구 막고, 강남 재건축 최고가에서 20억 원 빠지다 🏢

20억 원 가까이 깎아서라도 팔겠다는 사람들이 있습니다. 왜 그렇게까지 서두르는 걸까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다.

2026년 11월 4일, 국토교통부 발표를 기준으로 오늘 이야기를 시작해보겠습니다.

압구정의 한 재건축 단지, 전용 111제곱미터 아파트입니다.

작년 7월에 75억 원에 팔렸습니다. 그런데 지난달, 55억 9000만 원에 거래됐습니다. 1년여 사이에 19억 원 넘게 떨어진 겁니다.

이 조합원, 집값이 떨어져서 어쩔 수 없이 판 게 아닙니다. 사업시행계획인가를 앞두고, 지금 정리하지 않으면 더 발이 묶일 수 있다는 판단이 섰던 겁니다.

공사비는 계속 오르고 있습니다. 추가로 내야 할 분담금도 커지고 있습니다. 그런데 이 상황에서 조합원 자격을 넘기고 빠져나오는 길이, 지금 법으로는 막혀 있습니다.

투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에 집을 사도 조합원 자격을 못 받습니다. 1세대 1주택으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 살았거나, 생업이나 질병, 결혼 같은 사정으로 이주하는 경우만 예외입니다.

그러니까 사업을 더 끌고 가기 어려운 조합원이 집을 처분하고 싶어도, 살 사람 입장에서는 조합원 자격 없이 사는 거나 마찬가지입니다. 당연히 제값에 안 팔립니다.

이게 압구정 한 곳의 일이 아닙니다.

서초구 잠원동 신반포2차, 전용 107제곱미터도 비슷합니다. 작년 10월 61억 5000만 원까지 올랐던 가격이, 지난 9월에는 48억 원에 거래됐습니다. 13억 5000만 원 낮아진 가격입니다. 이 조합도 지난달 서초구청에 사업시행계획인가 신청서를 냈습니다.

강남권 주요 재건축 단지들에서 기존 최고가보다 10억에서 20억 원 낮은 거래가 잇따르고 있다고 합니다. 사업이 속도를 내는 시점마다, 처분 수요가 한꺼번에 몰리는 흐름이 반복되고 있는 겁니다.

그런데 여기서 한 가지, 예상과 다른 지점이 있습니다.

집값이 이렇게 떨어지는데도, 정부는 규제를 풀어줄 생각이 없다는 겁니다.

국토교통부 관계자는 "투기과열지구여서 조합원 지위 양도를 제한하는 건데, 그걸 풀어버리면 투기과열지구로 지정한 취지 자체가 사라진다"고 말했습니다. 조합원 지위가 자유롭게 넘어갈 수 있게 되면, 그 틈을 타고 투기 수요가 다시 들어올 수 있다는 우려입니다.

사실 지난달 국회 국정감사에서는 분위기가 조금 다르게 읽히기도 했습니다. 황희 더불어민주당 의원이 조합원 지위 승계 예외를 넓혀야 한다고 요구하자, 홍지선 국토부 장관이 "검토하겠다"고 답했거든요. 시장에서는 이걸 두고 규제가 풀릴 수도 있다는 기대가 나왔습니다.

하지만 일주일 뒤, 서울 노원구의 한 재개발 현장에서 홍 장관은 다시 말을 정리했습니다. "현행법에 일부 예외 규정이 있지만, 모든 지역에 적용하기는 어려워 시간을 두고 검토하겠다"는 겁니다. 결국 국감 발언은 원론적인 답변이었다는 해석이 뒤따랐습니다.

여기서 남는 쟁점이 있습니다.

정비사업 현장에서는 사업을 더 끌고 가기 힘든 조합원의 퇴로까지 정부가 막고 있다는 불만이 나옵니다. 조합원 자격이 없는 걸 모르고 집을 샀다가 현금청산 대상이 되는, 이른바 '물딱지' 피해도 문제로 지적됩니다.

반대쪽에서는, 지금 규제를 풀면 투기 수요가 다시 들어와 집값을 밀어올릴 수 있다는 우려가 여전합니다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "강남 집값이 떨어진 상황에서도 국토부가 지나친 투기 우려를 하고 있다"고 지적했습니다. 공급을 늘리려면 불필요한 규제부터 풀어야 한다는 겁니다.

누구 말이 맞는지는, 지금 이 시점에서 단정하기 어렵습니다. 조합원 지위 양도를 풀었을 때 투기 수요가 실제로 얼마나 들어올지, 그리고 지금 막힌 퇴로 때문에 피해를 보는 사람이 얼마나 되는지, 양쪽 다 숫자로 딱 떨어지게 나와 있지 않습니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 강남 재건축 단지에서 집값을 최대 20억 원 가까이 낮춰서라도 팔려는 움직임이 이어지고 있는데, 정부는 투기 재유입을 우려해 조합원 지위 양도 제한을 풀지 않겠다는 입장을 고수하고 있습니다. 이 규제, 투기를 막는 방패인지, 사업을 묶는 족쇄인지, 그 판단은 아직 정부도 시장도 서로 다르게 보고 있습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.