서울 전체 입주 물량은 넉넉한데 서남권은 이주가 입주의 3.4배라고요?

서울에서 전세를 구하는데, 같은 서울인데 왜 어떤 동네는 매물이 아예 없을까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2026년 10월 11일, 한국부동산원과 더불어민주당 전용기 의원실이 발표한 집계를 기준으로 이야기를 시작합니다.

영등포구에 있는 한 재개발 구역. 조합 관계자가 이런 말을 합니다. 이주를 앞둔 조합원 대부분이 서울에 남지 못한다고요. 가격 부담 때문에 경기도로 나가서 전세로 살다가, 다시 서울로 들어오는 패턴이 반복된다는 겁니다. 서울에 남는 사람은 열 명 중 셋에서 넷 정도라고 합니다.

이 조합원이 뭘 잘못한 게 아닙니다. 집을 비워야 하는 시점은 정해져 있고, 그 동네 안에서 들어갈 집이 없는 거죠. 노원구 월계동신아파트 쪽 상황도 비슷합니다. 조합 관계자는 전월세 가격이 빠르게 오르는 와중에, 매물 자체가 없는 게 가장 큰 문제라고 말합니다. 선택의 폭이 좁다는 겁니다.

이게 한두 구역의 이야기가 아닙니다. 내년 서울 전체를 놓고 보면, 새 아파트 입주 물량이 정비사업으로 집을 비워야 하는 이주 물량보다 많습니다. 숫자로만 보면 공급이 수요를 웃도는 거죠. 그런데 이 물량이 서울 전역에 고르게 깔리는 게 아니라는 게 문제입니다.

영등포, 강서, 양천, 구로, 금천, 동작, 관악구가 묶인 서남권을 보면, 내년 이주해야 하는 가구가 입주하는 가구보다 세 배 넘게 많습니다. 강북, 노원, 동대문 같은 동네가 포함된 동북권도 이주 수요가 입주 물량을 넘어섭니다. 집을 비우는 사람은 늘어나는데, 그 동네 안에서 새로 들어갈 집은 턱없이 부족한 거죠.

반면 강남, 서초, 송파, 강동이 포함된 동남권은 좀 다릅니다. 내년 서울 전체 입주 물량의 절반 가까이가 이 동남권에 몰려 있습니다. 이주해야 하는 가구보다 입주할 수 있는 집이 훨씬 많다는 뜻입니다. 고가 주택이 밀집한 동네라 재건축이 활발하게 돌아가다 보니, 공급도 그만큼 따라온 겁니다.

다만 이게 꼭 좋은 소식만은 아닙니다. 정비사업이 활발했던 동네에 공급이 쏠리면서, 정비사업이 상대적으로 덜 활발했던 중저가 지역은 그 혜택을 못 받는 구조가 된 거죠. 똑같이 서울이라고 불러도, 어디 사느냐에 따라 전월세 시장이 완전히 다른 얼굴을 하고 있는 셈입니다.

실제로 전셋값 상승률을 봐도 이 격차가 드러납니다. 한국부동산원에 따르면 올해 누적 전세가격 상승률이 가장 높았던 곳은 동북권이고, 그다음이 서남권, 가장 낮은 쪽이 동남권이었습니다. 입주 물량이 넉넉한 동네보다, 이주 수요가 몰리는 동네의 전셋값이 더 가파르게 올랐다는 뜻입니다.

여기서 아직 풀리지 않은 질문이 남습니다. 정비사업은 결국 낡은 집을 새집으로 바꾸는 과정이고, 서울 전체로는 멈출 수 없는 흐름입니다. 그런데 그 과정에서 생기는 이주 수요를, 공급이 부족한 지역에서는 누가 받아줄 것인가. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 정비사업 이주 수요에 대응할 전월세 대책과 임대주택 공급이 함께 가야 한다고 말합니다. 임대주택이 뒷받침돼야 정비사업 자체도 차질 없이 돌아갈 수 있다는 겁니다. 다만 그 대책이 구체적으로 언제, 어떤 방식으로 나올지는 아직 정해지지 않았습니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 서울 전체로 보면 집이 모자라지 않는데, 정작 집을 비워야 하는 사람과 새집이 생기는 동네가 서로 다른 곳에 있다는 겁니다. 숫자는 괜찮아 보여도, 그 숫자가 어디에 놓이느냐에 따라 체감은 완전히 달라질 수 있습니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.