실거주 후 제3자 재임대, 예측 불가능성·불가피성 둘 다 입증 못 하면 배상 막다 🧾

실거주하겠다고 집을 비워달라던 집주인이, 2년 뒤 그 집에 다른 세입자를 들였습니다. 이걸 세입자는 그냥 지켜봐야 할까요.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 오늘은 2026년 10월 12일, 법조계에 전해진 대법원 판결 하나를 짚어보겠습니다.

서울 서대문구의 한 아파트. 세입자 A씨는 2년을 살았습니다. 계약 만료가 다가오자 갱신하겠다고 밝혔죠. 그런데 집주인 B씨가 말합니다. 제가 직접 들어와 살겠습니다.

A씨는 집을 비웠습니다. 법에 보장된 권리, 계약갱신요구권이 있었지만 집주인이 실거주를 이유로 들면 거절할 수 있거든요. B씨는 실제로 전입신고를 하고, 입국해서 그 집에 살기 시작했습니다. 여기까지는 법이 정한 대로입니다.

문제는 그다음입니다. B씨는 일 년 반쯔음 살다가 다른 집으로 이사했고, 같은 날 그 아파트를 제3자에게 다시 임대했습니다. 보증금은 8억 2천만 원. A씨가 나갈 때보다 1억 6천만 원 올랐습니다.

이게 B씨 혼자만의 사정은 아닙니다. B씨는 다른 부동산 여러 채를 갖고 있었는데, 그 세입자 여섯 명이 동시에 보증금을 돌려달라고 요구했다고 합니다. 돌려줄 돈이 6억 9천만 원 가까이 필요했고, 대출은 막혀 있었다는 거죠. 그래서 어쩔 수 없이 비어 있는 그 아파트를 재임대해서 돈을 마련했다는 주장이었습니다.

실제로 1심 재판부는 이 주장을 받아들였습니다. 여섯 세입자가 동시에 보증금을 요구할 거라고 예측하기 어려웠을 거라고 봤고, 급하게 돈을 마련해야 했던 사정도 불가피했다고 판단했습니다. 집주인이 이겼습니다.

다만 2심에서 판단이 바뀌었습니다. 2심 재판부는 다르게 봤습니다. 그 여섯 채의 보증금 반환 의무는 B씨가 갱신을 거절할 당시에 이미 존재하고 있었다는 겁니다. 계약 만료 시점도 이미 정해져 있었고요. 그러니까 돈을 돌려줘야 할 상황은 사실 예측할 수 있었던 일이라는 거죠. 경제적으로 급했다는 사정만으로는, 세입자를 내보내고 다시 세를 준 걸 정당화할 수 없다고 봤습니다. 2심은 B씨가 A씨에게 3천만 원 가량을 물어주라고 판결했습니다.

대법원도 이 판단을 그대로 확정했습니다. 대법원은 기준을 분명히 밝혔습니다. 정당한 사유가 인정되려면 두 가지가 필요하다는 겁니다. 갱신 거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정이어야 하고, 제3자에게 다시 임대하는 게 불가피했어야 한다는 것. 그리고 이걸 증명할 책임은 집주인에게 있다고 했습니다. 세입자가 아니라 집주인이 입증해야 하는 거죠.

대법원 관계자는 이번 판결이 이 조항에 대한 첫 판시라고 설명했습니다. 실거주 목적으로 세입자를 내보낸 뒤 재임대하는 일이 종종 있었지만, 어디까지가 정당한 사유인지에 대한 기준이 이번에 처음 나온 셈입니다.

다만 여기서 다른 측면도 있습니다. B씨는 실제로 그 집에 살기는 했습니다. 서류상으로만 실거주를 가장한 게 아니라, 입국해서 거주했던 기간이 있었다는 거죠. 그런데도 재판부는 그 이후에 다시 임대로 돌린 행위 자체를 문제 삼았습니다. 실거주의 진정성과, 그 이후의 재임대 결정은 별개로 판단한다는 뜻입니다.

그렇다면 남는 질문이 있습니다. 집주인이 처한 경제적 어려움이 아무리 절박해도, 세입자와의 계약에서는 고려 대상이 안 되는 걸까요. 이번 판결은 단순한 경제적 급박함은 정당한 사유가 아니라고 선을 그었지만, 그 경계가 어디까지인지는 사건마다 다시 따져볼 문제로 남습니다. 또 하나, 집주인이 실거주를 이유로 세입자를 내보낼 때, 앞으로는 자신의 다른 자산 상황까지 미리 점검해둬야 하는 부담이 생긴 셈인데, 이게 실거주 목적의 갱신 거절 자체를 얼마나 위축시킬지도 지켜볼 대목입니다.

정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 다시 세를 줬다면, 그 사정이 정말 예측 불가능했고 불가피했는지를 집주인이 직접 증명해야 한다는 겁니다. 단순히 돈이 급했다는 사정만으로는 충분하지 않다는 게 이번 대법원 판단의 핵심입니다.

같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS였습니다.