1서울경제에 따르면 내년부터 서울 비거주 1주택자는 종합부동산세, 임대소득세, 전월세 비용 상승이 겹치는 '3중 세 부담'에 직면할 것으로 전망됩니다.
21주택자 월세 비과세 기준은 공시가 12억 원으로 3년째 동결됐지만, 올해 9월 기준 서울 월세는 전년 대비 15.1% 올랐습니다.
3이에 따라 서울의 공시가 12억 원 초과 공동주택은 41만 4896가구로 지난해보다 약 48% 증가했습니다.
4공시가 12억 원 초과 비거주 1주택자가 평균 월세 166만 1000원을 받으면 연간 임대소득세는 72만 4511원에 달합니다.
어떻게 볼까요?
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월세 비과세 기준은 그대로인데 대상 집주인이 1년 새 48% 늘었다고요? 🏘️
상급지로 이사 간 집주인 얘기, 어딘가에서 들어보셨나요? 내년부터는 그 선택이 세금 고지서 세 장으로 돌아올 수 있어요. 보유세·소득세·전월세 비용이 한꺼번에 오르는 구조라서요. 왜 하필 비거주 1주택자가 표적이 됐는지 짚어봤어요.
01/ 03📰 소식비거주 1주택자에게 무슨 일이 생기나요?
내년부터 서울 비거주 1주택자는 보유세·소득세·전월세 세 갈래 부담이 동시에 커질 전망이에요. 올해 세법 개정으로 비거주 차등 과세가 시작돼 종합부동산세액이 오르고, 공시가 상승으로 월세 임대소득세를 내야 하는 집주인도 늘어나요. 상급지로 옮긴 집주인은 자신이 받는 월세보다 자신이 내는 전월세가 더 크게 오르는 역전 현상까지 겪을 수 있다는 분석이 나와요.
02/ 03💸 숫자월세 받으면 세금은 얼마나 늘어나나요?
공시가 12억 원 초과 비거주 1주택자가 서울 아파트 평균 월세인 166만 1000원을 받으면 연간 임대소득세는 72만 4511원이에요. 월세 200만 원이면 89만 2584원, 300만 원이면 208만 4940원까지 늘어나요. 월세가 커질수록 세금이 가파르게 뛰는 구조예요. 다른 종합소득 없이 월세만 받는다는 가정 하의 계산이에요.
03/ 03🔍 실체왜 갑자기 과세 대상이 늘었나요?
비과세 기준이 수년째 묶여 있는 사이 월세가 먼저 치솟았어요. 1주택자 월세 비과세 기준은 2023년 9억 원에서 12억 원으로 오른 뒤 3년 연속 동결됐어요. 그런데 올해 9월 기준 서울 월세는 전년 대비 15.1% 올랐고, 동북권은 16.2%까지 뛰었어요. 집값도 함께 올라 서울의 공시가 12억 원 초과 공동주택은 41만 4896가구로 지난해보다 약 48% 늘었고, 전체 공동주택 중 비중도 10.2%에서 14.9%로 높아졌어요.
💡 한 가지만 기억한다면
월세 비과세 기준12억 원은 3년째 그대로지만, 그 기준을 넘는 집은 1년 만에 48% 늘었어요. 기준이 멈춘 사이 과세 대상만 불어난 셈이에요.
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✍️ 에디터 노트
비과세 기준은 왜 12억 원에서 멈췄을까요. 2023년 인상 이후 월세가 더 가파르게 오른 만큼, 기준 재조정 논의가 뒤따를지도 지켜볼 지점이에요.
집은 한 채뿐인데, 내년엔 세금 고지서가 세 장 날아올 수 있다고 합니다. 그런데 정작 당사자들은 이 사실을 잘 모릅니다. 왜일까요.
같은 뉴스, 네 가지 시선. AILENS입니다. 2026년 10월 30일, 재정경제부 발표를 기준으로 전해드립니다.
직장 때문에, 혹은 자녀 학교 때문에 집을 떠나 다른 지역에 사는 사람이 있습니다. 가진 집은 한 채. 그런데 그 집엔 살지 않습니다. 세입자가 들어가 있고, 본인은 다른 곳에서 월세를 내고 살죠. 이런 사람들을 비거주 1주택자라고 부릅니다.
내년부터 이 사람들 앞에 세 가지 부담이 동시에 쌓입니다.
먼저, 종합부동산세입니다. 내년부터 비거주자와 거주자 사이에 차등 과세가 시작됩니다. 집에 살지 않는다는 이유로 세금이 더 붙는 구조가 생기는 겁니다.
여기에 소득세가 얹힙니다. 집주인이 세입자에게 받는 월세, 그 월세에도 세금이 붙을 수 있는데요. 지금까지는 공시가격 12억 원 이하 주택이면 이 소득세를 면제해줬습니다. 그런데 이 기준선, 2023년에 9억 원에서 12억 원으로 올린 뒤로 3년째 그대로입니다.
문제는 그 사이 집값과 월세가 가만있지 않았다는 겁니다.
한국부동산원 집계로는 올해 9월 기준 서울 월세가 1년 전보다 15.1% 올랐습니다. 노원, 도봉, 강북구가 있는 동북권은 16.2%까지 뛰었죠. 집값이 뛰면 공시가격도 따라 오르잖아요. 그러니 작년까지 12억 원 아래라서 세금을 안 내던 집이, 올해는 12억 원을 넘어서 소득세 대상이 되는 겁니다.
실제로 서울에서 공시가 12억 원을 넘는 공동주택, 올해 41만 가구를 넘었습니다. 작년보다 절반 가까이 늘었습니다. 서울 공동주택 10채 중 1채 수준이던 비중이, 이제는 7채 중 1채 수준으로 올라갔습니다. 기준선은 그대로인데, 그 기준을 넘는 집은 1년 사이에 크게 늘어난 거죠.
세무업계에서는 이걸 구체적인 숫자로 계산해보기도 했습니다. 신한프리미어패스파인더의 박정훈 세무위원이 시뮬레이션한 결과인데요. 올해 9월 서울 아파트 평균 월세가 166만 원 정도인데, 이 돈을 받는 비거주 1주택자가 다른 소득 없이 월세만 받는다고 가정하면 연간 임대소득세가 72만 원 선입니다. 월세가 200만 원이면 89만 원, 300만 원이면 208만 원까지 올라갑니다. 월세가 오를수록 세금도 가파르게 뛰는 구조라는 걸 보여주는 계산입니다.
그런데 이게 다가 아닙니다. 비거주 1주택자라는 사람들, 어딘가에선 세입자이기도 합니다. 본인 집은 비워두고 다른 지역, 흔히 말하는 '상급지'로 옮겨가 전세나 월세로 사는 경우가 많거든요. 그런데 분석에 따르면, 이런 상급지의 전월세 상승 폭이 본인이 세를 놓은 지역보다 더 크다고 합니다. 집주인으로서는 월세 수입이 조금 오르는 사이, 세입자로서는 더 많이 내야 하는 상황이 겹칠 수 있다는 얘기죠.
다만 모든 비거주 1주택자가 똑같은 수준으로 영향을 받는 건 아닙니다. 공시가 12억 원을 넘지 않는 집이라면 소득세 비과세 혜택은 여전히 유지됩니다. 세 부담이 급등한다는 전망은, 특히 공시가가 그 경계선에 가까워졌거나 이미 넘어선 집주인들에게 더 뚜렷하게 해당되는 얘기입니다.
그래서 남는 질문은 이겁니다. 12억 원이라는 기준선, 계속 그대로 둘 것인가. 월세와 집값이 뛰는 속도를 기준선이 따라가지 못하면, 해마다 더 많은 집주인이 예상 못 한 소득세 고지서를 받게 됩니다. 그렇다고 기준을 올리면 세수는 줄어들죠. 종부세 차등 과세의 방향도 아직 구체적으로 어떻게 적용될지는 더 지켜봐야 할 대목입니다.
정리하면, 오늘 핵심은 이겁니다. 집이 한 채뿐이어도, 그 집에 살지 않는다는 사실 하나로 내년엔 종부세, 소득세, 전월세 부담이 동시에 움직일 수 있다는 겁니다. 본인 소유 주택의 공시가격이 12억 원에 가까운지, 이미 넘었는지 한 번 확인해두는 게 필요한 시점입니다.
